对于我国房价与地价的思考

作者:孔文泰 刊名:法制与经济(上旬) 上传者:靳光月

【摘要】有人说我国大部分城市房价过高的原因是较高的地价引起的,如果把地价降下来房价自然就会落下来。这种说法是片面的,既有一定的道理,也有不合理的地方,地价上涨会提高住房建设成本,抑制住房供给,进一步推动房价上升。但房价受很多因素的影响,把地价降下来不一定会使房价降下来。本文将从房价与地价的关系,影响城市特殊地段房价的因素和如何降低城市房价来全面深入地阐述对这一说法的意见。

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一、城市房价与地价的关系住房是土地、资本、劳动和企业家才能等生产要素形成的最终产品,其价格决定于住房市场的供给与需求。土地作为形成住房产品的一个生产要素,其市场需求由住房需求所导致。住房产品市场需求变化带来的获利机会,首先诱致企业家和金融资本家产生投资需求,而这种投资需求直接导致了对土地需求。由于受面积的有限性、位置的固定性等自然因素和规划管制,市政基础设施建设等社会经济因素的约束,土地的供给弹性很小,而土地的价格又主要由市场需求决定,住房产品的市场需求导致住房建设用地需求,这种需求结合一定的土地供应形成土地价格。这也就是说,住房价格变化引致了土地生产要素价格的变化,而地价上涨也会提高住房建设的成本。因此,简单的成本论并不能解释地价与房价的因果关系,地价高是因为对住宅的需求大,随着对住宅的需求增加,住宅价格上涨,导致建房者购买更多土地以修建住房,对土地需求的增长提高了地价,地价高是城市价格增长的结果。而地价的增长又会提高修建住房的成本,从而提高城市的房价,使我国部分城市的房价都很高。但是,城市的房价过高是由很多因素综合引起的,并非降低地价就会使房价降下来,所以这种说法也具有不合理的地方。二、影响城市特殊地段房价的因素1.供求比例。由于城市的特殊地段是有限的,而又有很多人想在城市的特殊地段购房。有限的资源无法满足人们无限的需求,消费需求越大,房价就会越高。由于处在城市特殊地段的住房时稀缺的,住房供应量的增长无法满足需求量的增长,从而引起价格上涨趋势。因此,房价受供求比例的影响,当供过于求时,房价有下降的趋势;当供不应求时,房价有上涨的趋势。而在城市特殊地段一般都有很多人想要居住,因为供不应求而使房价过高。2.经济发展水平和居民收入水平。随着改革开放后我国经济水平的高速发展,特别是进入21世纪以来经济的飞速发展,我国居民收入水平有了很大的提高。越来越多的城市居民和增加的城市人口都需要买房,而大多数人们又想把自己的居住地安排到一个好的位置,这也就提升了城市特殊地段的房价。3.国家政策的影响。政策的影响主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安等方面的一些制度和措施。这些政策都是国家根据实际情况来制定的,因此这些因素对房价的影响也比较突出。国家政策往往对房价的影响是比较大的。如加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策。这都会使所在地的房地产需求减少,房价在较短时间内迅速下跌。所以说国家的政策影响了城市特殊地段的房价,国家通过宏观调控可以起到控制房价的作用。4.利率。利率对房价有着很大的影响。从成本的角度来看,利率上升会增加房地产开发的投资利息,从而使房价上涨;从房地产需求的角度来看,现在人们购房普遍采取贷款方式付款,所以利率上升会减少房地产需求,从而使房价下降。而房地产价值又是房地产预期未来收益的现值之和,利率的上升也会使房价下降。综合来看,利率对房价的影响是复杂的,在一定程度上利率的上调会抑制需求,平稳房产价格起到积极作用。5.交通及其他基础设施的情况。城市的规划对房价有着很大的影响,交通方便,基础设施齐全的区域房价自然会高,而有些住房虽然距离城市很远,但只要交通方便,比如出门就是地铁,基础设施的建设也很好,这样的住房和处在城市特殊区域内的房价也是相差不大的。6.人们的心理及炒作的影响。由于房价过高,造成人们的心理恐慌,买多套住房。而另一些认为了投资和炒作,这都使房价继续增高,形成恶性循环。综上所述,房价是由很多因素的共同作用而决定的,并不是单纯地由地价所决定的。所以只降低地价并不一定能把房价降下来,降低房价只

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