美日正反两例房地产税收制度给我们的启示与借鉴

作者:刘文贤 刊名:北京房地产 上传者:田颖辉

【摘要】一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。

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北京房地产 税收是政府进行宏观调控的重要手段!对于引导经济的健康发 展具有重要意义" 国外经验表明#一个结构完备$运行良好的房地产市场离不开 一个能同市场经济相吻合!并将国家的宏观经济政策及其意图渗透 于市场的完善$高效的房地产税收制度" 它的有效运行!不仅可以增 加财政收入!为城市建设积累资金!而且可以调整土地等资源的配 置!通过对房地产市场的干预!调节城市经济运行及收入分配" 但我 国 现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素!不能发挥税收应 有的功能!一定程度阻碍了房地产市场的进一步发展" 因此!有必要 借鉴国外房地产税制的成功经验!健全完善我国房地产税制!从而 促进我国房地产市场的健康发展" !美国房地产税的征收和管理 房地产税是美国地方政府征收的税种!一般与联邦政府和州政 府财政无关! 只有极个别州政府从房地产税收入中分享一定的份 额" 在美国!地方政府一般包括县$市%镇&!房地产税是地方政府最 大和最稳定的财政收入来源!一般占 !"!"#"$!地方政府所管辖的 幼儿园$学校$公共图书馆$医院$公园$公共交通以及警察$消防部 门和街区维护等方面的开支!都主要靠房地产税收入来维持" 依照美国法律!每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收 房地产税!因此!房地产所有者%自然人或机构&常常要同时缴纳县 级房地产税和市或镇级房地产税!有时甚至还需缴纳学校学区的房 地产税" 房地产评估值公开透明 在房地产税的征收中! 评估房地产价值是非常重要的一环!一 般由地方政府评估办公室来评定房地产的评估价值!评估办公室大 多以上年 % 月的某一天为时点!按一定的评估方法首先得出房地产 的评估市值" 大多数地方政府把房地产的公平市场价值视为其评估 市值!并作为该房地产的评估价值!而少数地方政府则将房地产的 评估市值与房产折旧额的差值作为房地产的评估价值" 在美国!计算房地产的评估市值有 & 种方式!即市场成交法$成 本重置法和投资收益法" 市场成交法多适用于居民住宅! 按过去 ’ 年"& 年类似地段和类似房地产出售的实际成交价格来估算’成本重 置法多适用于新建房屋与设施!按评估时土地的市值再加上建造房 屋所需的成本费用来估算’投资收益法多适用于写字楼!按该房地 产 产 生的 总收 益 来估 算" 为 便 于比 较和 公平 起 见! 在 同 一 县$市 %镇&!所有同类的房地产必须使用相同的评估方法!其中!市场成交 法是被普遍采用的评估方法" 房主如对房地产的评估市值有异议! 可向政府评估上诉委员会提出上诉" 在美国!每处房地产的评估价值都是公开透明的!地方政府网 站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的每处房地产的评 估价值!任何人均可自由查询" 同时根据各州法律!房屋交易的价格 也是公开透明和可查询的!每处房地产交易后 (" 天内!房主都必须 到有关部门就买方$卖方和成交价等内容进行依法登记!政府评估 办公室还派出工作人员现场查看$记录原房主在房屋出售前对房子 内外修缮装修的情况!这是以后调整房屋评估价值的重要依据" 房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化!但许多州对 评估价值的上涨有限定!如纽约州规定!居民住宅的评估价值每年 一个结构完备$ 运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济 相吻合!并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善$高效的 房地产税收制度" 美日正反两例房地产税收制度 "刘文贤 给我们的启示与借鉴 窗口!""# $ %编辑 潇 琦 99 北京房地产 上涨幅度不能超过 !"!# 年内累计上涨不能超过 $%"! 商用房地产 的评

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