经验与借鉴:国外房地产税制及其启示

作者:周立新 刊名:扬州大学税务学院学报 上传者:陈国章

【摘要】我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素 ,不能发挥税收应有的功能 ,一定程度阻碍了房地产市场的进一步发展。因此 ,有必要借鉴国外房地产税制的成功经验 ,健全完善我国房地产税制 ,从而促进我国房地产市场的健康发展。

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扬州大学税务学院学报 2001 年第 2 期 经验与借鉴 :国外房地产税制及其启示 周立新 摘  要 :我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素 ,不能发挥税收应有的功 能 ,一定程度阻碍了房地产市场的进一步发展。因此 ,有必要借鉴国外房地产税制的 成功经验 ,健全完善我国房地产税制 ,从而促进我国房地产市场的健康发展。 关键词 :房地产税  税费改革  税制结构  征税范围 国外经验表明 :一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻 合 ,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。它的有 效运行 ,不仅可以增加财政收入 ,为城市建设积累资金 ,而且可以调整土地等资源的配置 ,通 过对房地产市场的干预 ,调节城市经济运行及收入分配。但我国现行的房地产税收制度尚 存在诸多不合理因素 ,不能发挥税收应有的功能 ,一定程度阻碍了房地产市场的进一步发 展。因此 ,有必要借鉴国外房地产税制的成功经验 ,健全完善我国房地产税制 ,从而促进我 国房地产市场的健康发展。 一、国际经验 :国外房地产税制及基本特征   在国民经济活动中 ,房地产业占有举足轻重的地位 ,对房地产开发、经营、持有、使用和 转让等活动进行课税 ,构成了当今世界各国税收制度的一项重要内容。由于历史、文化、国 情以及经济调控目标各异 ,各国在房地产税制方面有诸多不同之处。综合来看 ,房地产税种 的设置主要涉及房地产保有、转移和取得三个方面。 (一)房地产保有税制 房地产保有税制是在一定时期或一定时点上 ,对个人或法人所拥有的房地产课征的一 种税收 ,其主要功能是合理调节房地产收益分配 ,以确保房地产保有的负担公平和降低房地 产作资产保有的有利性。目前世界上通行的房地产保有税主要有以下几种 : 1、不动产税。不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税 ,计税依据为不动产评 估价值。不动产税又可分为三种类型 :将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一 起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等 ;只对土地和房屋合并课征 的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等 ;单独对土地或房屋课征的 土地税或房屋税。如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。 2、财产税。在不征收不动产税的国家里 ,一般征收财产税 ,如美国、英国、荷兰、瑞典等 43 国 ,操作办法是将不动产与其它财产捆在一起 ,就纳税人某一时点的所有财产课证的一般财 产税 ,计税依据是不动产评估价值。其中 ,美国的财产税最具代表性。美国把房地产归为一 般财产 ,征收一般财产税 ,以所有人为纳税义务人 ,计税依据为房地产的核定价格 ,各州税率 不一 ,一般为 3 % —l0 %。 3、定期不动产增值税。该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收 , 通 过对房地产的重新评估 ,对其增值额征收 ,一般分为十年期和五年期增值税种。德国、英国、 日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值 征税。 (二)房地产转移税制 房地产权益的转移分为有偿和无偿两种。当房地产发生买卖等有偿转移时 ,大多数国 家要对转让收益即增值部分课税 ,主要有以下几类 : 1、以所得税的形式对房地产转让收益课税。如美国、英国、法国等 ,把房地产转让收益 归入个人或法人的综合收益 ,征收个人所得税或法人税。其具体做法又可分为分离征收和 综合征收两种。分离征收是把房地产转让中显化的增值收益从一般财产收益中显化出来 , 作为单独的课征对象 ,实行有别于一

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