国外房地产税对我国改革的借鉴

作者:陈凤; 刊名:时代金融 上传者:姚峰

【摘要】中共十八届三中全会提出"加快房地产税立法并适时推进改革"以来,房地产税就成为社会的热点和焦点问题。研究房地税改革不仅关系到地方政府的财政收入、个人的税负水平、资源的配置,也对我国税制改革具有重大意义。本文通过对我国房地产税的现状描述,总结出税负结构不合理、税制陈旧、征收范围狭窄等问题,再通过对欧美、亚洲几个国家房地产税的介绍,借鉴他们科学的征收经验,总结出几点启示。

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广义上的房地产税是一个综合性的概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,包括房地产在开发、占用以及交易环节缴纳的全部税收。狭义的房地产税主要是指以纳税人拥有的房产、土地为课征对象征收的税收。本文将分别从广义和狭义房地产税两个方面来介绍我国房地产税整体的情况,再基于国外房地产税成功的征收经验,探索我国房地产税改革的方向。一、国内房地产税的现状(一)税负结构不合理从我国目前的情况来看,有关房地产税收体系中已有逾十个相关税种,具体涉及到了在开发环节的印花税、“营改增”后的增值税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税,在转让环节的增值税及其相关附加税种、契税、企业所得税、土地增值税、印花税、个人所得税,在占用环节涉及到房产税、城镇土地使用税,如果占用出租还涉及到印花税、“营改增”后增值税及相关附加税种、个人所得税、企业所得税,在保有环节的房产税和城镇土地使用税。从上述列举来看整个房地产税收体系,税收主要侧重房地产交易环节,这一环节涉及的税种繁多且实际税负较重,而在保有环节的税种仅有两种,并且由于在保有环节税收征管难度大,漏洞多,虽然名义税率高,但实际税负低,由此可见,税负结构不合理。(二)税收制度陈旧直接以房产和土地为征收对象的房产税和城镇土地使用税开征到现在都有三十年之久,税制陈旧一方面体现在:我国的房产税一直以来对个人非经营性免征房产税,这也符合早些年前房产税出台的国情,但是近年来,随着房地产投机行为剧增,投资性房地产的增多,然而我们国家目前还没有全面对非经营性房地产征税,除了上海和重庆这两个试点外,如果对非经营性房地产征税,不仅可以使地方政府财政减少对土地出让金的依赖,也可以打击房地产投机行为,优化资源配置;税制陈旧另一方面体现在:现行房产税和城镇土地使用税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村,政策设计初期农村经济发展状况与现在农村经济的发展差别巨大,显然税制存在了滞后。(三)税制功能弱化房产税虽然作为地方税收收入的来源之一,但是对地方税收收入的筹集贡献乏力,从最近几年的数据来看,房产税占地方税收收入的比重在3%左右,比重额非常的小,根本支撑不了财政支出,由此使得地方政府增加了对土地出让金的依赖,2013年全国的土地出让金更是到了历史新高,超过了4万亿元,同比增长了将近50%,其他年份相比早些年的2008年、2009年也有了显著的增长,都在3万亿左右。由下面的图表可以看出:表1房产税占地方税收收入的比重数据来源:国家统计年鉴。图1全国的土地出让金总额数据来源:国土资源部。二、国外房地产税发展情况(一)英国英国的房地产税主要是住宅税和营业税,作为两个最大的税种,也是地方政府最主要的财政收入。由于英国两极分化严重,所以其房地产税主要是为了调节贫富差距。与我们国家不同的是英国土地具有私有性,所以征收对象不仅包括房屋,也包括土地,房屋主要是指楼房、公寓、出租的房屋以及平房。纳税人是房屋拥有者和承租者,计税依据是按照房屋的评估价值和房屋的租赁价格。对于住宅财产税主要是以2005年房屋的市场价值作为计税依据,且国税和海关将房屋的价值评估分为8段,每一段适用不同的税率,税率是由各地的地方政府根据当地的财政年度的财政预算来定,即“以支定收”,采用定额税率。营业税是按照1988年的租金价值确定,每5年对其进行一次评估,全国实行统一税率。(二)美国美国的房产税主要是不动产税,不动产税是地方政府的主要税收收入,比重一般在50%~80%左右。美国同英国一样,也是土地私有化的国家,所以,征税对象不仅包括个人的土地,也包括依附于土

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