房地产税制改革及国外经验借鉴

作者:熊斌 刊名:企业导报 上传者:蔡卫红

【摘要】当前我国房地产相关税制发展中存在着许多问题,而且越来越突出,不利于房地产业的发展。对房地产相关税制的改革已势在必行,最可行的就是推行物业税。

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从以下三个部分探索我国的物业税改革。第一部分先从我国房地产相关税制现状出发,剖析其合理性,指出现行房地产相关税制体系存在的缺陷,然后进一步分析造成这些问题的原因,旨在分析问题的根源,为物业税改革指明方向;第二部分再将我国与国外的房地产相关税制进行比较,得出国际上在物业税方面的值得借鉴的经验;第三部分根据我国国情、借鉴国外经验,对我国的物业税改革提出建议方案。一、我国房地产相关税制存在的缺陷及原因分析现行的房地产相关税制是在1994年分税制改革的基础上形成的,我国房地产业涉及的税种共计12个,从课税环节来看,大体可划分为三大类:(1)开发阶段;(2)流通阶段;(3)保有阶段。同时,还存在许多房地产收费项目。这些税费多数是由地方政府负责开设、征收、管理在调控市场经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用。但随着市场经济发展,房地产相关税制存在的缺陷逐渐显露,其局限性也日益突出。1.我国现行房地产相关税制的缺陷。(1)征税范围过窄。征税范围过窄,税基偏小,地方政府组织财政的功能薄弱,是造成地方政府财政困难的一个重要原因。另外,由于征税范围过窄,无法对所有的地域和经济主体进行调节,使得税收调控的范围有限,其调控功能也会因此降低。(2)税负分布不合理。目前我国房地产税费在各环节的分布特点为:开发环节税负过重,而保有环节税负过轻。开发环节的重税负不利于土地和房产资源的合理配置和利用。土地和房产一旦进入市场流通,就要承受过高的税负,直接阻碍了大量存量土地和房产进入市场的进程,减少了土地和房产的有效供给,更加激发了土地和房产价格上涨,使得土地和房产作为资产的要素作用无法得到发挥,闲置与浪费现象日趋严重,房地产资源无法从收益低的领域转移到收益高的领域。其次,保有环节的低成本不但难以发挥税收调节社会贫富差距的作用而且可能鼓励投机行为。相对所得税而言房产课税十分轻,出于避税或投机目的富人会以保有房地产的方式来规避个人所得税或低成本持有土地、房产并有意把价格抬到预期价位时再出手,容易造成社会贫富差距持续地扩大。(3)计税依据与税率设计不合理。房产税计税依据按房产计税价值征税和城镇土地使用税计税依据是按土地面积的从量计征导致其计税依据相对固定不变的,随着经济的发展,基础设施的完善,房地产的不断增值的导致计税依据一般都小于市场价值和,税收政策不能对土地的级差收益进行调节,使得政府无法参与房地产增值的再分配,最终无法有效抑制资源闲置和投机行为。税率设计不合理体现在定额税率缺少弹性和部分税率设置偏离。采用定额税率以面积计征,税收收入不能随征税对象增值而增加,难以起到宏观调控作用,而部分税率设置偏离不利于资源的优化配置。2.原因分析。现行房地产相关税制已经与市场经济不相适应,严重滞后于经济和社会的变革和发展,难以发挥为地方政府组织充足的财政收入、公平税负、调节财产贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置等功能。究其原因,在于政策目标的多元化。改革开放以后,随着多种经济成分的发展,社会财产的所有权构成发生了很大变化。针对这种变化,房地产相关税种都是根据当时经济发展需要而增设的,而没有从财产税的高度去整体把握,其政策目标呈现“离散”型的多元化,各个税种的政策目标“专门化”。作为整体的房地产税收的政策目标不清晰,各税种之间的政策目标不协调,这反而弱化整个税制的调控能力。同时,对同一对象征收多种税和费,存在重复课税的情况,税费繁杂的现状也造成了房地产税收政策及征管上的混乱,税小费大。二、国外房地产相关税制比较及借鉴1.税种设置比较。国外涉及的税种普遍贯穿于房地产的取得、保有使用

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