试论国有企业土地资产管理的现状与对策

资源类型:pdf 资源大小:250.00KB 文档分类:经济 上传者:胡德胜

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【作者】 刘迎林 

【出版日期】2000-10-15

【刊名】经济师

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我国实行的国有土地有偿使用制度 ,对国有企业加强土地资产的管理提出了新的要求 ,并使土地资产积极有效地服务于企业的改组、改制和调整成为可能。土地资产在国有企业占据了十分重要的地位 ,管好用好这部分巨额资产将会对企业的生存发展带来巨大的效益和动力。本文将主要论述我国国有企业土地资产管理的现状及对策。一、国有企业土地资产管理的现状在传统的经济体制下 ,我国对土地资产的管理实施的是以土地需求决定土地供给的模式 ,国家以无偿划拨的方式为企业提供所需的土地 ,在人们的观念中 ,土地仅是自然本身的产物 ,不是劳动产品 ,不具有价值 ,也就没有“资产”之说了。在此体制下 ,不是按照市场经济要求配置土地 ,而是从一开始就存在配置土地的低效使用、利用不合理和闲置的问题 ,随着我国市场经济体制的建立 ,社会服务化的发展 ,在土地利用中这些问题就更加突出地表现出来 ,据调查显示 ,山西省城镇、建成区、独立工矿区现有存量土地约有 44 0万亩 ,而低效使用、利用不合理和闲置的土地就约有 168万亩。占到了全部存量土地的近 40 %。从全国情况看 ,目前我国城市中的 2 0多万家国有企业 ,实际用地面积多达 70多万公顷 ,土地资产总值约有 2 .5万亿元。长期以来 ,因土地无偿划拨使用 ,这样巨大的土地资产 ,并不被人们所认识 ,看不到它的价值。以 1986年土地法的颁布实施为标志 ,开始实行土地有偿使用制度 ,土地作为资产 ,它的价值得到了前所未有的显化 ,人们开始重视土地资产的管理和研究。但是由于长期受计划经济的影响 ,对待土地资产或多或少地还未真正认识到它的价值 ,存在不少思想障碍。同时 ,国民经济布局战略调整的层次性和复杂性 ,决定了国有企业在改革中的土地资产配置政策不能“一刀切”,与此相关联的政策还需进一步的完善和配套 ,影响到企业对土地资产的管理 ,使其不能象企业其他资产一样根据企业的需要正常运营发挥效益。我国经济建设的快速发展 ,用地的需要呈现上升趋势。在利益的驱动下 ,促使有些企业对原国家无偿划拨、无限期使用的土地资产 ,进行隐形交易。由于隐形交易是在特有的经济环境中形成 ,是不规范的交易行为 ,在交易中尽管能够产生一些看得见的经济利益 ,但最终还是造成了巨额土地资产的流失。我国国有土地资产的配置目前还不够完善 ,使企业在管理运营自有土地资产方面遇到政策性限制 ,一是难以实际操作 ;二是这部分巨额资产得不到显化 ,使企业在管理和运营土地资产方面缺乏积极性。近年来 ,随着国家相关政策的出台 ,各界有关人士普遍看好管理、运营土地资产其内在的经济效益 ,但是有效运营好这样巨大的土地资产还需要国家出台一些容易实际操作的政策 ,得到土地管理、财政、金融等部门的大力支持 ,目前政策单一和一些措施不配套也从客观上限制了企业有效管理和运营土地资产的进程。二、国有企业加强土地资产管理的必要性1、建立现代企业制度要求管理好企业中的土地资产。既然土地作为资产存在于企业中 ,按要求就必须要对这部分资产实施管理 ,使其在企业中有效运营 ,并发挥最大的经济效益。因此企业必须在竞争激烈的市场环境中求得生存、发展 ,并使其所拥有的资产发挥其最佳效益 ,获取最大的经济效益。企业要实现生产和经营目标 ,有效运营和管理其资产是生产经营的关键所在。土地资产的特殊性决定了它在企业中的重要地位 ,建立现代企业制度要求对土地资产管理 ,需在现有土地资产配置和盘活上寻求突破点 ,把长期低效利用、利用不合理和闲置的土地资产运用市场机制达到资产显化的目的。2、加强土地资产管理是国有企业改革的重要内容。目前国有企业改革已全面进入攻坚阶段 ,改革和发展中面临的现实难题日益严峻 ,突出表现为企业包袱沉重和资金短缺。积极解决国有企业改革面临的这些难题 ,应把注意力放在企业土地资产上 ,强化对土地资产的配置和盘活 ,在当前情况下不失为一种积极可行的措施。特别对困难企业来说 ,合理处置土地资产已成为企业摆脱困境的关键。当前企业在改革过程中 ,遇到了前所未有的困难 ,突出表现为资产负债率过大 ,相当数量的国有企业资产负债率高达 70 %左右 ,解决这一问题已成为企业改革不可避免的现实难点。中央提出“产权清晰、权责明确、政企分开、科学管理”的改革思路。企业的土地资产如何进行有效的运营 ,必须照此精神组织实施 ,这样不仅可以增大国有资本的比重 ,改善企业的资本结构 ,还可以将土地资产进行横向流动和进行抵押、融资 ,获得企业发展需要的资金。企业对土地资产的要求大至体现在以下几个方面 :一是要求显化土地资产。企业改革的根本目的是要使企业财富最大化 ,而通过对所拥有资产的科学管理和有效运营则是实现企业经营目标的重要途径。土地作为一种资产 ,如果不使其按照市场规律显化出来 ,那么管理就是不科学的 ,因此显化土地资产 ,并对其实施管理是企业改革发展的必然要求。二是要求提供优惠。使企业将配置盘活土地资产所得的资金收入 ,主要用于还债、安置下岗职工 ,或者作为企业兼并破产时的优惠条件。目前允许困难企业改变原划拨土地用途 ,属工业性生产的可以继续按划拨方式使用土地 ,属商业性用途的可以租赁方式使用土地 ,根据困难情况可将土地租金在一定年限内减免 ,对于处置土地资产所得按一定比例用于企业的生产自救和职工的分流安置。三是要求改变土地资产用途 ,通过开发赚取土地级差收益。四是要求土地资产能够作为银行抵押物 ,保证企业能在银行贷到款。五是要求通过市场变现土地资产 ,以调整资本结构。这些要求集中起来看实际上就是要求一种土地资产的处置权。3、灵活运用国家土地资产配置政策 ,是企业有效运营土地资产的重要环节。“中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定”出台后 ,国家紧紧围绕怎样为国企改革和发展服务 ,积极探索国有土地资产管理的有效形式 ,提出了“产权明晰、资产显化、价格合理”的基本方针。目前国家和地方政府已经出台了一系列的土地资产配置政策 ,但要解决过去在执行中形成的高门槛、重负担问题 ,首先要解决国家在管理土地资产方面的覆盖面 ,使企业管理土地资产 ,先进入市场经济轨道 ,然后在使其进一步地规范。对企业土地资产实施有效的管理和运营其前提是必须获取处置土地资产的权力 ,目前采取的主要方式有 :土地资产国家授权企业经营管理 ;国家以土地使用权作价出资的方式投入企业 ;企业以向国家一次性交纳土地出让金方式取得土地使用权等方式。由于取得土地使用权的方式不同 ,国家在对土地资产实施的监管措施上是有所区别的。由于历史的原因 ,山西省的地产市场还处在培育发展阶段 ,企业作为土地使用权的拥有者 ,目前还正处在土地资产的被动盘活阶段 ,对待这个问题 ,企业应持积极态度 ,大胆依靠现有政策 ,找准市场 ,使长期闲置未利用的土地资产运营起来。三、国有企业加强土地资产管理的对策土地做为资产存在于企业中 ,它具有不同于其他资产的一些特殊性 ,我们知道土地是大自然所赋予的 ,是非人力所能创造的。长期以来土地是人类生存和进行物质生产所需的物质条件 ,从这个意义上看土地是一种有限的资源。可以预见 ,随着国民经济建设快速发展 ,对土地的需求必将呈现一个上升趋势 ,作为资源的土地资产的有限性和经济发展对土地需求增加的矛盾会更加突出。土地资产由于其自然属性决定 ,在使用的过程中是不会逐步陈旧或受到磨损而使其使用价值降低 ,而是可以在使用的过程中重复使用和永续使用。同时土地资产具有明显的区域性和位置不可移动性的特点。这些特性都启示我们在对土地资产管理中要看到它的巨大经济潜力。对企业土地资产如何进行管理 ,核心的问题是必须将土地资产的价值显化出来成为企业中的有形资产 ,也就是说应通过适宜的方式将原土地使用权转化为企业的法人财产。土地资产得到显化后 ,使其按照市场规律真正运营起来 ,还必须通过适当的方式和渠道盘活或变现才能使之成为有效资产。目前在我国实现土地资产配置和盘活的形式大致有以下几种类型 ,一是企业以部分自有土地资产从事第三产业 ,以此安排下岗职工、解决职工的生活困难 ,并通过经营创收来支持企业的主业发展。二是企业将自身使用的土地资产通过合法的手续转让给开发商 ,以此获取转让土地资产的收益 ,然后对企业实行重组和结构调整。三是国有大企业或企业集团通过土地资产授权经营的方式 ,将应由国家收取的土地出让金注入企业转为国家资本金或股本金 ,由企业对土地资产进行重组和资产运营。四是由政府对企业所需要盘活和配置的土地资产实行统一收购 ,对企业按照规定返还一定数额的土地收益 ,主要用于企业的再发展和安置解决企业职工的生活困难。上述配置和盘活企业土地资产的类型归纳起来就是企业可以将自有的土地资产依法转让、作价出资、出租、抵押 ,即在土地公有制的前提下 ,根据国家产业政策 ,依照国家土地使用规划和城市规划 ,通过明晰产权、显化资产、规范运作 ,使企业依法将土地资产进行转让、作价出资、出租、抵押 ,并从中获取可以支配的资产和权利。土地资产在管理中同样是要追求其价值的最大化 ,通过土地资产的配置和盘活都可使土地资产达到获得收益的目的 ,问题是在运营过程中怎样配置和盘活土地资产才可获得最大的价值。从土地资产特殊性来看至少有以下几个问题值得我们认真地思考 :第一 ,土地资产不仅是重要的生产资料 ,还是一种十分有限的资源。在我国城镇 ,今后一个相当长的时期 ,对土地的需求增加和因土地供给有限的矛盾会更加显现 ,因此提示我们的企业必须对其使用的土地资产合理地实行集约化利用。土地作为一种自然资源是企业生产必备的物质基础 ,对土地资产的集约利用是企业生产和经济增长方式根本转变的重要标志。从目前土地资产在企业中的状况来看 ,加强这方面的管理 ,所产生的经济效益将会成为不断推动企业改革和发展的动力。第二 ,土地资产的重复利用和永续利用以及它具有显著的区域性特点决定土地资产会在使用过程中升值。第三 ,在对土地资产实施配置和盘活的过程中不可忽视土地资产的机会成本。盘活土地资产的目的不仅仅是追求土地资产能够获取增量资金 ,而是要使所获取增量资金达到最大值 ,土地资产在处置时是一个决策过程 ,必然是选择一个方案放弃其他方案 ,优化决策就是要考虑机会成本 ,从中寻求一种最为有利的方案。需要指出的是 ,土地的有偿使用制度还未完全建立。企业在配置和盘活土地资产时应注意依法取得相关性的权力后到政府规定的有形市场上交易 ,任何不按规定自发的交易行为是违法的 ,进行交易必然要给企业和国家带来严重的资产流失试论国有企业土地资产管理的现状与对策@刘迎林

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