国外住房金融筹资模式比较研究

资源类型:pdf 资源大小:136.00KB 文档分类:经济 上传者:王妍力

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【作者】 姚捷 

【出版日期】2005-03-25

【刊名】统计与决策

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目前,世界各国均根据自己国家的实际情况建立了不同的住宅金融模式,实行不同的金融政策、法规和措施。而综观这些不同的金融模式,主要有三种发展模式,即住宅抵押贷款模式、合同储蓄模式和公积金模式。而美国、德国和新加坡则分别为这三种模式的典型代表,是世界上住宅金融发展得比较成功的国家。因此,对美、德、新的住宅金融发展模式进行深入研究,借鉴其成功的经验,对于发展我国的住宅金融具有重要的现实意义。一、以美国为典型代表的住宅抵押贷款模式美国、加拿大、英国、澳大利亚等国都是实行住宅抵押贷款模式的国家,其中尤以美国的抵押贷款模式为典型。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的住宅信贷方式,在商业银行的主要贷款中,抵押贷款占1/4,其中住宅抵押贷款占90%。美国已成为目前世界上发放住房贷款最多的国家,其高度发达的住房抵押贷款体系对居民住房水平的提高起到了关键的作用。以其为典型代表的抵押贷款模式,是指由政府指定数家金融机构,向购房者提供以所购住房为抵押物的抵押贷款。在长期发展和不断完善的过程中,美国已形成了较为规范的住宅抵押一级市场和精巧发达的住宅抵押二级市场。从本质上讲,住宅抵押证券市场的设立为住宅抵押贷款与社会资金之间建立了联通渠道。而住宅一级市场和二级市场的紧密衔接,保证了住宅抵押市场的高度完备,使相对封闭的住宅金融市场与整个金融市场联系起来,从而增强了住宅金融市场的活力,提高了整个金融市场的效率(见图1)。二、以德国为典型代表的合同储蓄模式合同储蓄模式是指按照合同的约定,计划购房者在一定期限内按低于市场水平的利率参加建房储蓄,当储蓄达到一定期限或额度时,即可获得优惠利率的购房贷款。日本的邮政储蓄模式,德国的契约模式都属于合同储蓄模式,且尤以德国的契约式住宅贷款制度为典型。德国的住房储蓄体系是以居民为中心,按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭进行的原理构筑的。德国住宅金融制体系是一个由多个系统组成的协同运作的复合体系(见图2)。在这个体系中,以合同储蓄模式为主,以商业性抵押贷款模式为辅。合同储蓄模式主要由建房互助储金信贷社支撑,而在商业性抵押贷款模式中发挥核心作用的是分布在全国的600多家储蓄银行和40多家抵押银行。储蓄银行是由政府建立的国营银行,主要业务是吸收个人存款,提供浮动利率的商业抵押贷款。抵押银行是专门经营利率固定的中、长期抵押贷款的金融机构,大部分为私营。因此,一般来说,德国居民在申请住房贷款时,可从一个以上的金融机构获得贷款,可通过多种渠道进行融资。这种多渠道的融资方式减小了各金融机构的贷款风险,而借款人也能获得更为优厚的贷款条件(见图2)。三、以新加坡为典型代表的公积金模式世界上通过强制储蓄方法,以基金形式为住宅金融提供部分或全部的长期性、稳定性资金的国家主要有巴西和新加坡,而尤以新加坡的住宅公积金模式为典型。住宅公积金模式是指政府凭借国家权力,强制性地要求所有受薪人员将收入的一定比例存入公积金帐户,专项用于居民住宅消费支出的一种住宅金融类型。新加坡住房公积金的主要用途是为雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。这种住宅金融模式主要体现了以下特征:(1)公积金管理法制化;(2)公积金的存款利率较稳定;(3)公积金使用具有浓厚的政府色彩。公积金制度使得政府积累了巨额资金,成为政府支持住房发展的主要资金来源。在新加坡住宅金融市场中处于核心地位的是中央公积金局和建屋发展局(HDB)。中央公积金局的公积金管理实行独立核算、自负盈亏。中央公积金局将公积金加以归集后,除保证公积金会员正常提存外,绝大部分用于购买国家投资局发行的长期债券。建屋发展局(HDB)隶属于新加坡国家发展部,其资金主要来源于政府贷款和补贴。中央公积金巧妙地将养老、医疗等社会保障基金与住宅储蓄结合起来,从而大大加强了住宅金融的资金供给,是一种有效地解决住宅发展的资金来源的模式(见图3)。四、美、德、新住宅金融发展模式的差异1.住宅金融模式产生的背景不同美国住宅抵押贷款体系的良好运作必须配以一个完备的资本市场和发达的金融市场以及成熟的市场主体。完备的资本市场与发达的金融业保证了大量的资金能够由二级市场通过一种有效精巧的方式流向住宅业;而成熟的市场主体则保证了产权清晰、住房交易市场规范,从而使抵押成为可能。德国的住宅金融体系涵盖了三个系统,其有效运作依赖于经济稳定,通货膨胀率和利率都保持在一个较低的水平。德国的住宅储蓄系统之所以能吸引居民长时间地参加住宅储蓄,也是由于德国有足够的出租房屋,使居民在拥有自己的住宅以前有房可租。新加坡的中央公积金制度独具特色,但其健康运行以经济的稳定持续发展为条件,而且要求整个系统内的居民收入差距不宜过大。经济的大幅度波动可能对公积金制度的运作产生负面影响,而居民收入差距过大则难以保证公积金制度的公平性及其使大多数人受益的宗旨。2.政府在住宅金融中的作用不同美国政府在住宅金融中的作用主要体现在两点:一是规范、统一了住宅金融市场的标准、形式和程序,从而大大地降低了交易成本,有效地吸引了投资者和方便了借款者。二是提供了有效的担保。与美国政府的干预政策相比,德国政府对于住宅金融的干预范围更深更广。在德国,住宅储蓄是唯一能得到国家奖励的储蓄形式,德国政府的奖励投入小而功效大,国家每拿出1马克奖励资金,就可收到居民集资投入20马克的建房资金效果,有力地调动了个人住宅投资的积极性,从而帮助更多的家庭购买个人住房。在新加坡住宅金融的发展中,其政府的干预与美、德两国相比显得更直接,通过强大的政治力量和制度保证来实现住宅金融体系的有效运行,独具特色。新加坡的中央公积金局和建屋发展局虽然按市场原则运作,但从性质上讲属于政府的法定机构。3.住宅金融的资金来源不同在美国的住宅抵押体系中,由于二级市场实行了抵押贷款证券化,大量的退休养老基金、人寿保险基金以及其它投资基金等长期资金由此进入了住宅金融体系并成为住宅贷款机构稳定、长期的资金来源,保证了住宅抵押贷款业务的健康发展。在德国住宅金融体系中,有多个金融机构可提供长期贷款。其中,抵押银行发行抵押债券以筹措资金,其半数以上的资金来自不记名的债券。而在住宅储蓄系统中,参加建房互助储金信贷社的会员的储蓄存款及贷款的偿还则为其提供了稳定的长期资金来源。新加坡通过中央公积金制度,借助强制储蓄政策,将居民的购建房、养老保险、家庭保障等款项统归入公积金账户,然后将大量的公积金投入到住宅金融中去,解决了住宅金融的长期资金来源问题。其实质也是将相当部分养老基金、人寿保险基金等长期资金通过公积金形式引入住宅金融。与美国不同的是,新加坡是依靠国家的强制力来实现这一过程,而美国是通过市场渠道来将养老基金、寿保险基金等长期资金导入住宅金融体系。五、美、德、新住宅金融发展模式的共性1.各国住宅金融的发展均离不开政府的支持美、德、新三国政府都不同程度地对住宅金融的形成和发展给予了扶持、资助和干预,成为各国住宅金融发展的重要保证。政府在住宅金融的作用具体体现在以下这些方面:(1)住房政策、法律和法规的制定与完善;(2)政府对住房抵押贷款实施担保;(3)对住房抵押贷款的贴息;(4)推行减免税政策。2.住宅金融的政策性和经营性有机结合从住宅金融业务来看,一般有政策性的金融业务和经营性金融业务两种形式。两者构成了住宅金融体系中相互统一、相互依存、相互对立的主体内容。政策性住宅金融业务的规模体现了政府干预住宅建设市场的能力,是提供社会优惠性资金的来源。经营性住宅金融在市场经济条件下发挥着融资主体的作用,按照市场规律的要求和竞争原则承担经营风险以及取得经济收益。由于住房问题关系到国计民生,因此不论是发达国家还是发展中国家,其住宅金融既要受到政府的干预.又要有高度灵活的市场调节。3.住宅金融的专业化和多样化并存所谓专业化,是指住宅金融机构的专业化和服务业务的专业化。住宅金融机构的专门化和住宅金融业务的专门化是互为前提、相互促进的两个方面。通过对美、德、新三个国家的比较分析,可以看到这三个国家都设立了专门的住宅金融机构来从事专业化的住宅金融业务。而住宅金融多样化是指其经营方式的多样化。美、德、新三国在金融体系设计中都注重了市场化倾向。此外,住宅金融机构随着资本积累的扩大,开始向工商信贷领域渗透,同时非专门住宅金融机构特别是商业银行,面对日益扩大的住宅金融市场,积极利用自身优势展开竞争,扩大业务发展空间。专业化与多样化并存的特点已成为成熟住宅金融的标志。(作者单位/上海投资咨询公司)(责任编辑/易永生)国外住房金融筹资模式比较研究@姚捷$上海投资咨询公司

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