住房金融政策对湖南省房地产市场及经济的影响

资源类型:pdf 资源大小:33.00KB 文档分类:经济 上传者:李俊玲

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【作者】 中国人民银行长沙中心支行课题组 

【关键词】住房金融 梗阻 制度缺失 

【出版日期】2005-05-10

【摘要】住房金融政策一方面促进了湖南省房地产市场及经济健康、协调发展,另一方面因为住房金融政策执行“梗阻”以及本身存在一些制度缺失,未能有效发挥政策效力。基于上述问题,本文提出了相应的政策建议,以期提高住房金融政策效应。

【刊名】武汉金融

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房地产业属于资金密集型行业,其发展离不开金融的支持。住房金融政策为住房金融业务的开展提供政策依据,对住房金融业务进行规范、约束和引导,从而对房地产市场及经济产生重要影响。一、住房金融政策的调整演化轨迹1994年以来,随着我国住房制度商品化、社会化改革不断向前推进,人民银行和有关部委、商业银行相继出台了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《个人住房贷款管理办法》、《关于规范住房金融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等系列住房金融政策。湖南省金融部门认真贯彻执行,对推动全省房地产市场及经济发展产生了重要作用。上述政策内容涵盖了包括开发信贷、消费信贷、住房公积金、土地储备、市场规范和监管、住房置业担保等方方面面,其调整演化呈现出以下特征:调①控方向由过去主要支持普通住房的开发建设转变为1998年以后主要支持普通住房的消费及配套设施建设,逐年扩大住房消费贷款的比例;调控对象由②过去主要针对投资者向投资者和消费者并重转化;③调控方式由直接调控逐步转化为间接调控,充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用;④调控内容由重点促进房地产市场总量增长转化为1998年后对投资结构的调整,通过信贷政策控制高档房开发,积极支持中低档房开发,促使房地产市场可持续发展。二、住房金融政策在调节湖南省房地产市场和助推经济发展方面存在的问题和缺陷(一)住房信贷支持重点偏离,市场供求结构不平衡。据最近对省会长沙开发面积5万平方米以上,总面积260万平方米的34个房地产开发项目调查显示,商品房空置面积中销售价格每平方米3000元以上的占89%,商业营业用房占25.5%。由此可见豪华商品房和商业营业用房是空置商品房的主要组成部分。在豪华商品房大量空置的同时,经济适用房、普通商品房开发不足,供不应求。(二)住房金融政策存在制度缺失,风险向银行集中。1.资本市场融资优惠政策缺失。由于我国房地产金融政策未包括规范和支持房地产企业直接融资的相关政策措施,也缺乏促进住房信贷资产证券化的有关扶持政策,房地产开发企业资本市场融资渠道不畅,导致房地产信贷成为房地产业的融资主渠道,风险向银行集中。从2004年湖南省房地产开发资金构成来看,开发贷款、预售款及房地产开发企业流动资金贷款三者相加占房地产开发资金的51.4%,若是加上建筑施工企业垫资中银行贷款,银行资金实际占比在70%以上。2.二手房市场扶持政策缺失。尽管目前湖南省各金融机构为二手房交易制定了一些相应的金融措施,也给二手房交易提供按揭贷款等资金支持,但由于国家尚未出台支持二手房市场发展的特殊金融政策,湖南省金融部门对二手房市场的资金支持和金融服务水平欠佳,相关配套制度发展滞后,导致湖南省二手房市场发展滞后,阻碍了低收入家庭和外来就业人员购买二手房,其基本住房需求难以满足。同时,高收入家庭住房消费结构升级受阻,制约了新房市场的开发和消费。据统计,2004年长沙市二手房交易面积仅占新房交易面积的40%左右,远低于上海、广州等发达城市。(三)住房金融政策的实施缺乏灵活性,房地产市场区域发展不平衡。央行住房金融政策属于全国性政策,但其规范和调控的着力点主要是针对局部地区过热和结构失衡等问题,一般都赋予了各金融机构在国家政策范围内灵活执行的权力。但各地在执行过程中缺乏灵活性,分类指导不够,不能因地制宜制定灵活的实施办法,导致区域发展不平衡。经济发达、金融资源丰富的地区,房地产市场发展迅速,落后地区则发展缓慢。(四)住房金融政策“支持过度”苗头初现,局部城市房地产市场“过热”。近年来,在一系列住房金融政策的鼓励和支持下,我国房地产市场保持着快速发展的势头。在地方政府加速发展经济的要求下,各商业银行出现了房地产金融“支持过度”的苗头,导致局部城市房地产市场“过热”。(五)配套政策措施滞后,政策传导效率不高。住房金融政策的有效传导,离不开配套政策措施的支持。目前,湖南省社会征信体系不健全,人民银行信贷登记咨询系统尚不能反映个人贷款资信情况,房地产市场信息体系和预警预报体系正处于筹建之中,难以为房地产投资和消费提供及时、准确的信息,房地产市场信息不对称、不透明现象较为严重。这一方面增加了商业银行房地产信贷业务的经营成本,另一方面也不能及时了解房地产市场的发展变化情况,增加房地产金融风险。三、提高住房金融政策效应的对策和建议上述可知,住房金融政策在调节湖南省房地产市场和助推经济发展方面还存在着一些不足和缺陷,住房金融政策效应未能得到有效发挥,需要进一步加以改进。(一)创新住房金融政策,拓宽融资渠道。1.鼓励有实力的房地产企业在资本市场上进行直接融资。随着我国证券市场进一步规范化,以及一批实力雄厚、资质良好的大型房地产企业的出现,政府应出台比较宽松的上市融资政策,支持房地产企业上市或通过发行公司债券融资。而对于开发实力弱小,资信等级较低的企业可适当提高贷款门槛,压2.促进住房抵押贷款证券化早日实施。随着个人住房贷款需求的不断上升,大量期限长、流动性差的住房贷款给商业银行资产负债管理带来障碍。运用资产证券化工具,可以增强住房抵押贷款的流动性和银行的再贷款能力,分散商业银行风险,促进住房金融市场与资本市场互动。(二)完善房地产金融风险防范政策,防范系统性风险。1.加强房地产信贷的流动性管理。随着商业银行房地产信贷业务迅速发展,商业银行短期负债与长期资产不匹配的矛盾开始加剧,商业银行业务经营蕴藏着较大的流动性风险。因此,在目前房地产信贷资产未能实现证券化的情况下,商业银行更应该合理安排其住房贷款的期限结构,防范流动性风险。2.合理确定个人住房贷款额度。根据国际经验,房价收入比在16:的范围内比较安全。商业银行应根据这一要求,合理控制个人住房抵押贷款规模。3.加强对关联企业交易和多头负债行为的跟踪监测。房地产企业之间可以通过关联交易,绕过住房金融政策规定。对此,商业银行要充分利用人民银行信贷登记咨询系统等媒介,加强跟踪监测,及时防范和化解风险。(三)强化政府调控,完善配套制度体系。一是制定和完善住房建设规划,合理调控土地供应。政府建设部门要根据市场需求,制定出科学的住房建设规划,调整住房供应结构,加大普通商品房的开发,适当控制高档次、大户型开发项目。二是完善房地产市场信息与预警预报系统。房地产管理部门要建立房地产信息平台,把房产开发公司、物业公司、中介服务公司、置业担保公司、评估公司、拆迁公司纳入信用档案系统中,规范各单位的市场行为,实行信息披露制度,定期向社会发布房地产市场有关信息。同时,商业银行与房地产管理部门之间要实现联网,加强信息共享,从源头上防范开发企业和消费者个人通过虚假手段骗取银行资金等违规违法行为的发生。▲主持人:张瑞怀成员:李志军霍楠陆照松曾宪冬执笔:曾宪冬住房金融政策对湖南省房地产市场及经济的影响@中国人民银行长沙中心支行课题组$中国人民银行长沙中心支行!湖南长沙410005住房金融;;梗阻;;制度缺失住房金融政策一方面促进了湖南省房地产市场及经济健康、协调发展,另一方面因为住房金融政策执行“梗阻”以及本身存在一些制度缺失,未能有效发挥政策效力。基于上述问题,本文提出了相应的政策建议,以期提高住房金融政策效应。犤1犦王文群.我国两次利用金融政策调控房地产市场的比较分析犤J犦.江西财经大学学报,2003(6). 犤2犦.梁荣对当前我国房地产金融政策与法规的思考犤J犦.财经科学,2004(6)., 犤3犦牛凤瑞.中国房地产发展报告犤M犦.社会科学文献出版社,2004.6.

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