借鉴国外经验 完善我国房地产税制

作者:苏泽龙 刊名:财会月刊 上传者:聂娜

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一、我国现行房地产税制存在的主要问题1.征税范围狭窄。我国现行税制规定土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收并将广大农村的一些应税对象排除在征税范围之外,同时还把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非营业用的房地产等列为免税对象。这种规定已远远滞后于我国当前的制度安排和经济结构。首先,随着工业化进程的不断加快,农村城市化的程度也不断提高,一些地区已具备了城市的功能,房产规模急剧扩大,经营用房规模快速膨胀,完全可以作为国家税收的稳定税源。其次,随着我国事业单位管理体制的改革,不属于提供社会公共产品领域的事业单位将逐步实现市场化和企业化,也必须承担纳税义务。再次,我国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种配套设施齐全的住房,因而享受了更多的社会公共服务。而对居民自用住房免税,不仅放弃了税收调节收入分配的重要作用,还违背了多受益者多纳税的公平原则。2.计税依据不合理。我国现行税制规定房产税以房产余值及租金收入为计税依据,其弊端主要有以下几方面:首先,房产余值难以体现房屋的真正价值。房产余值是按房产原值一次性减除10%30%计算的,而房产原值与现值相比普遍偏低。同时,由于受房产地理位置、新旧程度和物价等因素的影响,房产原值与现值严重脱节,导致房产税计税依据不合理。其次,租金收入难以确定,偷逃税现象严重。目前,城市房屋租赁业得以迅速发展,租赁形式的多样化使租金收入难以确定,加之多数出租者变相隐匿租金收入,使得偷漏房产税款的现象比较普遍。再次,若同一课税对象经营形式发生变化,其税负也将随之变化,不利于纳税人搞活经营。对同一房产,承包经营按房产余值征税,对外出租则按租金收入征税,而按租金收入计税的税负远远高于按房产余值计税的税负。3.内外资两套税制有违税负公平。目前,我国在房产税方面实行内外资两套税制,这直接造成了税负失衡的格局。根据规定,内资纳税人(自然人与法人)按照1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》的规定纳税,而涉外企业和外籍人员则是按照1951年制定的《城市房地产税暂行条例》的规定纳税,其税率依据房产的计税价值或房产的租金收入分别确定。涉外企业与外籍人员的房产无论是出租还是自用,全部按照房产原值扣除80%后按1.2%的税率征税;内资纳税人在缴纳房产税时,如房屋用于出租,虽要分公房与私房,公房税负低,私房税负高,但无论如何,内资纳税人因出租房产而缴纳的房产税均高于涉外企业和外籍人员。内外资有别的房产税政策是不利于税负公平的。4.租、税、费界定不清,难以充分发挥其各自的功能。城镇土地使用税实质上应该是地租。我国城镇的土地归国家所有,土地使用者与国家之间存在着事实上的土地租赁关系。国内或涉外土地使用者缴纳的土地使用税或费含有地租的特点。同时,《城市房地产管理法》中规定的“土地闲置费”其实应该是一种税,因为这是对土地闲置行为进行的强制性和无偿性的规范,而并非付费人给行政机关提供行政服务支付的报酬。这种租、税、费界定不清的现象,损害了立法的科学性和严肃性,也容易助长乱收费的不良风气。二、国外房地产税制的可借鉴之处1.房地产税是地方政府重要的财政收入来源。房地产税属于地方税体系,具有税源稳定、容易征管等特点,是地方财政收入的重要来源之一,并且总量呈上升趋势。综观各国税制,凡是中央与地方实行分税制的国家,其房地产税收入基本都划归地方,成为地方税收的主体税种。目前,在许多发达国家该项税收收入在地方政府组织的税收收入中都占据重要地位,如美国房地产税收入一般

参考文献

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