借鉴国际经验深化房地产税制改革

作者:王建新 刊名:中国财政 上传者:贺峰

【摘要】近年来,我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注,尤其是城市商品房价格上涨很快,成为社会各界关注的热点。我国房地产市场所面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价不断攀升等一系列问题,除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素,以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限

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2010.13 中国财政 47 财税改革 近年来,我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注,尤其是城市商品房价格上涨很快,成为社会各界关注的热点。我国房地产市场所面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价不断攀升等一系列问题,除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素,以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限等原因外,房地产税收制度不成熟也是一个重要成因。因此,有必要借鉴西方发达国家房地产税制的成功经验,健全完善我国的房地产税制,从而促进房地产市场的健康发展。 各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节。尽管由于经济发展水平、房地产行业发展状况等方面的不同,各国的房地产税制在课税体系与税制要素设计上存在一定的差异,但总体来看,各国的房地产税制还是具有许多共性的。 1.课税环节多,覆盖面全。市场经济发达国家在房地产的取得、保有和转让等多个环节设置了相关税种, 基本上涵盖了房地产业的各个方面和房地产交易的全过程。在房地产取得环节课征的税收主要包括不动产取得税、印花税、登记许可税 (费)等;在房地产保有环节,有的国家单独对土地或房屋课征土地税或房屋税(如韩国的综合土地税和法国的房屋税),有的国家只对土地和房屋合并征收房地产税(如波兰的房地产税),也有的国家将土地、房屋和其它财产综合在一起征收财产税(如美国和日本的不动产税);在房地产转让环节,对无偿转让的房地产通常征收继承税和赠与税,而对有偿转让的房地产通常征收所得税或土地增值税。 2. 税率形式灵活,税率水平合理。各国的房地产税收在税率形式上主要采用比例税率,不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率,仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定各国通常采用较为灵活的方式,尤其是保有环节的税收,其税率既有按法定标准(中央统一制定的税率标准)设计的,也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。与此同时,许多国家对房产和地产设计了不同的税率,一般是对土地的课税重于对房产的课税。这种做法既能够充分体现社会财富公平分配的基本原则,又能够充分发挥土地税特殊的调控作用,达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑 制土地投机的目的。 3. 征税范围广,税基选择宽。在税基设计上,各国不约而同地选择宽税基。宽税基的好处在于可以保证税收收入来源充裕,符合税收纵向公平的原则。一是征税范围广,不仅仅局限于城镇内,同时也包括农村;二是严格控制减免税,基本上只对公共、宗教、慈善机构的不动产免税;三是科学设计税基,不是以房产原值或余值作为税基,而是以评估价格作为税基,如日本、新加坡、韩国等国都是按估定价值或市场价值来征税的,这有利于保证税收收入随房地产价格的上涨而增长。 4.房地产税法完善,财产制度健全。各国都非常重视房地产税收的立法,一般都制定了规范、严谨、可行的房地产税法体系,如日本制定了几十个关于房地产方面的法规;并且相关的税法条文规定得非常具体、明确,可操作性很强。另外,大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据,因而评估业在国外发展得也非常迅速,目前已形成了一套较健全的财产评估体系。 改革开放以来, 我国对房地产税制进行了较大力度的改革和调整, 借鉴国际经验深化房地产税制改革王建新 中国财政 CHINA STATE FINANCE48 中国财政 CHINA STATE FINANCE 当前房地产税制的基本框架是在1994 年全面税制改革后所形成的,涉及房地产流转环节和保有环

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