重庆地票二级市场交易机制探析

作者:马智利;陈锋;马敏达 刊名:江苏农业科学 上传者:肖爽

【摘要】2008年底,重庆市率先在全国实施了地票交易制度,这项新举措的实施,对我国的土地制度改革起到了积极的作用,在一定程度上提高了土地资源的利用效率。简述了目前地票交易的过程,论述了开放地票二级市场的必要性和可能性,最后构建了地票二级市场交易机制模型,并分析了地票二级市场交易模型的各种路径。

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2008年底,重庆市率先实行了地票交易制度,实现了农村空闲土地和城市建设用地指标挂钩,在一定程度上解决了城市建设用地指标不足的局面,也提高了土地的利用效率。但是在地票供给过程中,重庆市只开放了地票一级市场,对地票二级市场却持谨慎态度。而任何一个完整的市场都包括一级市场和二级市场,两者的关系是相辅相成的。目前,就重庆市地票二级市场的系统研究还非常少,需要进一步研究完善地票交易机制的制度设计、市场体系、运作模式和监管体系[1-2]。本研究主要对开放地票二级市场的必要性和可能性作了详细的论述,最后建立了地票二级市场交易机制的模型,且分析了交易机制模型中的3条路径,有助于把地票问题的理论推向更深处,同时也具有前瞻性和很强的现实意义。1地票的交易过程目前,重庆地票交易只开放了一级市场,根据《重庆农村土地交易所交易流程》(暂行)的规定,现在重庆市地票交易的程序主要包括4个阶段[3-4]。第一,土地复垦。如果农村集体经济组织有空置的宅基地以及其他公共建设用地,可以由农村集体经济组织向政府有关部门申请土地复垦。政府有关部门同意土地复垦后会派专业的机构进行土地复垦。第二,土地验收。经土地管理部门严格验收后,腾出的建设用地指标由土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。第三,地票交易。重庆市农村土地交易所把复垦的土地指标打包成一定面积的地票,向社会公开拍卖,需要地票的企业和个人都可以参加地票的竞拍。第四,使用地票。在农村土地交易所竞拍到地票的企业和个人,如果在城市郊区等地方有适合自己开发的地块,地票持有者可以向政府申请该地块的建设指标,政府同时开始组织拆迁等工作,最后地票落地。以上就是重庆地票交易的4个主要的过程,具体的流程见图1。2开放地票二级市场的必要性和可行性2.1开放地票二级市场的必要性2.1.1开放二级市场有利于地票的良好发展重庆市率先在全国实施了地票交易制度,在一定程度上解决了城市建设用地不足的局面,同时也使得农村土地利用率大大提高,各个参与主体都获得了相应的利益,实现了帕累托最优。如果地票交易一级市场发展到一定程度,没有二级市场的消化,地票交易机制很难发展壮大。当地票二级市场开放后,首先它会对一级市场上发行的地票进行有效的分配和转让,使其流通到更需要地票的个人和企业,这样就使得更多人受益于地票制度。其次,开放地票二级市场后,就把竞争机制引进到地票市场上了,使整个市场充满了活力,这无疑会对地票的发展起到良好的推动作用。2.1.2开放二级市场能完善地票交易市场体系完整的地票交易市场应当是由一级市场和二级市场组成的一个有序开放的市场体系(图2),一级市场是通过农村土地交易所打包拍卖地票,二级市场是地票持有者将地票转让给不同层次的地票需求者。就地票现有的交易现状来看,地票交易市场只开放了一级市场,交易市场基本处于不完全竞争状态[5]。地票交易的信息完全由重庆市政府制定,参与主体大部分为国有企业,中小企业参与比例较低(图3)。这样就使得市场对资源的配置能力大大降低,资源得不到最有效的利用。再加上重庆市政府规定,竞拍到地票的企业和个人在2年之内必须使地票落地,而地票的二级市场又没有开放,这就造成了一部分地票不能落地,使得建设用地指标闲置。因此,开放地票二级市场,不仅能完善地票交易市场体系,更重要的是使地票交易制度更加有效地实施。2.1.3开放二级市场能保障地票持有者和需求者的利益对地票交易市场的调查结果显示,现有地票交易市场不能满足地票持有者以下几个方面的需求。第一,在一级市场上竞拍到地票后,2年内没有在城市中找到合适的开发地块,就须要把手中的地票转让

参考文献

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