关于物业税征收的几点设想

资源类型:pdf 资源大小:15.00KB 文档分类:经济 上传者:孙家勤

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【作者】 程瑶  章冬斌 

【关键词】物业税 计税依据 税率 房地产 

【出版日期】2005-05-05

【摘要】我国目前正在酝酿改革房地产税制,择机开征物业税。本文就如何确定物业税的计税依据和税率、减免税、新旧房产税的衔接以及房地产价值的评估等焦点问题进行探讨。

【刊名】税务研究

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目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都征收房地产税。我国也正在酝酿将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及与房地产开发有关的一些收费合并,转化为在房地产保有阶段统一收取的物业税。但对于如何确定物业税的计税依据和税率、出现纳税人拒绝缴税问题该如何解决、怎么进行新旧房产税的衔接、怎样确定房地产价值等问题,还有待深入研究。一、计税依据和计税方法从目前已经开征物业税的国家和地区的情况来看,物业税的计税依据可以分为两类,一类是对物业本身的价值课税,即对物业税本身的价值定期进行评估后,用评估的价值乘以税率,计算出应纳税额;另一类是对由物业取得的实际收益征税,如我国的香港和澳门特别行政区。以我国香港特区为例,香港的物业税是以应征税净值,即土地或建筑物的实际收入租金减去20%的用以修理和保养的费用,再扣除一定的法定免税额后的剩余部分,作为计税基础,以标准税率计算,计税公式如下:应征税净值=应征税值×(1-20%)×(1-法定扣除率)应纳物业税额=应征税净值×标准税率①我国香港特区的标准税率并非一成不变,它只是在一定的时期内相对稳定,并随着形势的变化由立法局做出修订,在不同的时期可能会出现不同的标准税率。总体看来,我国香港特区的物业税与我国现行房产税中对房屋租赁收入从租计征的情况有些类似,不能充分反映财产的现有价值和土地房产的时间价值,这与我国物业税改革的基本意图不符。相比之下,对物业本身的价值进行课税的方式更切合我国的实际情况。但是我国的情况与其他国家相比又有所不同,其他国家大多数都是实行土地私有制,而我国宪法中明文规定土地归国家所有,我国当前对土地的使用采用“批租制”,即国家让度一定年限的土地使用权,土地使用者需要交纳土地出让金,使用期满后土地由国家收回。这就注定了在我国所谓的土地价格并非真正意义上的土地价格,实际上只是“地租”而已。因此,我国如若采用对物业本身的价值进行课税的方式,那么课税对象肯定与美国等对含有土地价格在内的房地产总值课税的国家不一样。有鉴于此,任何一种现有的计税方法对我国都不完全适用。从房地产升值的具体情况来看,升值的部分实际上主要是地价,土地作为稀缺资源,从长期来看其价格将会不断上扬,而地面附着物则会随着折旧的累计,其净值呈不断下降的趋势,即:房价本身随着房屋实际使用年限的不断增加而呈下降趋势。此外,房地产的价格还受房屋户型、交通便利程度、生活配套设施是否齐全等因素的影响。据此我们提出下面的计税公式以供参考:物业税的应纳税额=[土地价格+房产净值×(1-20%)]×税率上列公式中:土地价格是指经过评估的地价,可以按地段或按小区等进行评估。房产净值=房价-累计折旧,其中房价是指地面附着物的价格,不包括土地的价格。如果是二手房,则房价应为业主购房时所支付的房价,累计折旧为业主购房后所提折旧部分累计。扣除的20%作为房屋的维护和修缮费用,当然这一比例可以根据实际情况进行调整。这一计税方法操作简便易行,可以借助计算机进行计算,工作量相对较小,而且可以大大节约评估成本。二、税率鉴于我国目前房地产价格偏高的现状和一般居民的承受能力,同时综合考虑政府的财政收入状况等因素,建议物业税的基准税率定在1%左右较为适宜,并允许其在一定范围内进行浮动。比较而言,其他国家和地区的物业税税率一般也就在1%~4%之间,而且如上文所述,这些国家大多是实行土地私有制,是对土地所有权征税,我国是对土地使用权征税,因而税率不宜过高。此外,我们在制定税率时还应考虑以下两点:1.由于各地的经济发展水平不同,土地的稀缺程度也不尽相同,中央可以考虑适当放权,规定一个征收幅度,由各地政府根据实际情况自行决定适用税率;2.对居住性用房和经营性用房的税率应有所区别另外,有观点认为对农村和城镇的物业应有所区别其实并无必要,因为农村和城镇的房地产价款本身就相差很大,这一点在评估时已经自动体现出来了。三、征收管理首先,就物业税税收管理权归属而言,由于地价在物业税的税基中所占的比重较大,全国各地地价的差异较大,物业税的收入又主要是用于公共设施建设等,如果将其全部划归地方,势必会造成地方财力不均,这会进一步扩大地区间的贫富差距,因而建议考虑把物业税列作共享税,可以采用按比率共享的方式,这样既能调动地方政府的积极性,又可充分发挥中央的宏观调控作用。其次,在税收征收方式上,可以采用按年课征、按季预缴的方法,由纳税人自行申报缴纳或者委托物业管理单位代收,税务部门可在房产交易中心等相关部门的配合下,掌握物业的权属情况等信息后进行管理。对拒不缴纳物业税的纳税人,可以采取以下措施加强征管:规定通知缴款期,对于逾期未缴纳税款者,下发催缴税款通知书,限其在1个月之内缴纳,并加收滞纳金;超过1个月仍未缴纳的,可以采取强制执行措施,比如通知其开户银行直接从其银行存款中扣款,目前我国已经广泛实行了银行存款实名制,银行也已经实现全国联网,在银行的配合下实施这一措施是完全可行的;对于情节恶劣,欠款数额巨大的,可以借鉴加拿大的做法(在加拿大,连续3年欠缴税款,市政府有权将物业拍卖),拍卖其房产抵缴税款,拍卖抵缴后的余款仍归业主本人所有。此外,还应注意加强对开发销售环节的征管,在开发商取得土地的开发权后,政府可给予其一定的开发周转期,开发周转期过后,售出的房地产部分由购房者逐年缴纳物业税,未售出部分则应由开发商缴纳物业税。这样不但可以限制发展商囤积土地的投机行为,也在一定程度上防止了税收流失。四、新旧房①的衔接问题物业税的开征必然会引发新旧房的税收差别问题,目前针对这一问题的解决,比较被认可的主要有三种方案:方案一,老房老办法,新房新办法,即对所购房地产价款中已含有原有的房地产开发、取得等环节的各种税费的业主采取免税政策;方案二,对旧房适用低税率,比如可以减半征收;方案三,按照旧房实际缴纳的税费,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完毕之后,再按物业税制度的规定,正常缴税。比较而言,方案一可操作性强,也比较公平,缺点是在短期内会间接引起政府收入的减少,但可以通过采取加强税收征管、减少财政支出等措施加以弥补,因而还是比较可行的。方案二虽然也比较简便易行,但会引发新的重复征税问题,因为旧房的业主在买房时实际上已经向政府一次性缴纳了“物业税”,税制改革后,如果再对这些业主征税,无论征多征少,对他们而言都意味着重复征税。方案三虽然表面上看似乎消除了重复征税,但是由于未将物价上涨、通货膨胀、货币的时间价值等因素考虑在内,同时用若干年以前的税费来抵缴今天的或者是未来的物业税,对业主们而言是不公平的,而且方案三还存在着计算复杂、可操作性不强的缺点,因为“房屋商品化”已经实行了将近20年,现在要想再重新评定其价款中所含的相关税费数额来抵缴税款,这绝非易事。对房地产开发单位而言,物业税开征以前已经售出的房屋不再变动;物业税开征以后已经建成尚未售出的房屋,房地产开发商可以选择按原含税价(指房价中含土地增值税、房产税、土地使用税等)销售,房屋购买者购房后也无须纳税;或者可以由房地产开发商向税务机关申请退款,税务机关退还房地产开发商已缴的相关税款,然后按新的不含税价进行销售,房屋购买者购房后照章纳税。对于无须纳税的旧房可以根据建房和购房时间在房产证或土地使用证上加注“税讫”字样以示区别。五、关于房地产的评估目前,对房地产价值的评估主要有两种方式:一是批量评估,一是个别评估。评估的频率也各不相同,有的按年评估;有的实行定期评估,每隔三五年评估一次,其余年度每年对应税物业的价值作指数化调整。显然,个别评估和每年评估会加大评估成本,而且在我国如果采用个别评估,也会较大地受人为因素的影响。因此,我国还是适宜采用批量评估和定期评估相结合的评估方式。至于是否要成立专门的评估机构,我们认为没有必要,这样不仅会加大评估成本,而且还会使政府机构更加臃肿。还是采用招标的方式委托民间的评估机构来进行评估较好,既可以降低评估成本,又可以提高评估过程的透明度。当然评估成本还是应该由政府来承担,这本身就是税收征纳成本的一部分。同时,为了保证评估的客观、公正以及对广大业主负责,还应建立业主申辩制度,即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时,可自行收集相关资料,向税务机关或评估机构提出申请要求进行再次评估,如果的确有失公平,税务机关或评估机构有义务修改评估结果。关于物业税征收的几点设想@程瑶$南京财经大学 @章冬斌$南京财经大学物业税;;计税依据;;税率;;房地产我国目前正在酝酿改革房地产税制,择机开征物业税。本文就如何确定物业税的计税依据和税率、减免税、新旧房产税的衔接以及房地产价值的评估等焦点问题进行探讨。①赵秉志《香港法律制度》,中国人民公安大学出版社1997年版,第380页。

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