投资性房地产公允价值评估方法的对比分析(无全文)

作者:沈捷; 刊名:市场研究 上传者:

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【摘要】公允价值的估值方法主要包含了市场法、收益法以及成本法等,本文对投资性房地产和公允价值的相关内容进行分析,同时对投资性房地产公允价值评估方法的种类以及各种评估方法的对比进行探讨。本文分析了相关的影响因素,并且提出了在不同环境下选择最佳评估方法的策略。

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我国在颁布新的企业会计准则体系之后,进一步明确了投资性房地产的基本概念,其中明确规定了允许使用公允价值计量,自这一规定确定后,公允价值的确定方法也规定了市场法、收益法以及现代评估方法三种方法,对拥有投资性房地产的企业选择科学的评估方法具有重要意义。一、投资性房地产公允价值的评估方法(一)市场法市场法是当前使用最广泛的方法,其基础主要是替代原理,其评估的结果主要是市场价值类型,使用这一方法能够得到最接近会计准则中要求的公允价值的结果。在使用市场法的过程中,需要确定各自因素的差别以及比例,主要使用的方法是简单算术平均、加权算术平均等。(二)收益法收益法主要使用的是预期原理,对于投资性房地产未来可能的收入以合理的折现率折现,从而可以计算其价值。运用收益法需要考虑未来现金流、折现率以及收益时间。收益选择比较复杂,所以可以使用直接资本化法以及报酬资本化法,一般会体现在未来现金流以及折现率的稳定变化中。未来确定折现率可以使用资本化率、报酬率以及收益乘数。(三)现代评估方法现代评估方法是一个总称,包含了近年来利用其他学科的研究成果以及大数据等对投资性房地产公允价值评估的方法。要注意现代评估方法的复杂性,尤其是许多方法要借助计算机才能完成,在大批量评估的过程中,数据对计算机提出了非常高的要求,尤其是需要在短时间内处理复杂的数据,因为这种方法的复杂性,所以还没有在大范围内普及使用。现代评估方法主要包含了人工神经网络法、模糊逻辑法等方法[1]。二、常用评估方法的概念及比较(一)市场法与加权算术平均法加权算术平均法属于市场法中选取可比案例计算基准价34 格的处理方法之一,主要根据可比案例和评估对象的相近程度,赋予了不同的权重,使得评估结果和评估对象的真实价值更加接近。市场法的优势则比较明显,易被人们所接受和认可,不过市场法的使用也要注意一些潜在的问题:比如评估数据所要求的客观性以及评估人员筛选数据的主观性矛盾。为了有效地解决这一矛盾,需要降低评估过程中的主观随意性,采用科学的方法对评估房地产对象进行价值分析,评估界逐渐使用数学方法来处理市场法中可比案例的选择以及基准价格处理等问题。在目前的方法中,模糊数学理论已经比较成熟,但是经过使用实践检验的比较少[2]。(二)收益法和报酬资本化法报酬资本化法主要指的是预测物业在未来存续期内的各期的净收益,可以根据合理的报酬进行折现并且估算物业价值。通过对前几期的净收益进行预测,预测评估对象的收益可以达到稳定。其计算的主要公式为:tA1AΣ1V=Σit+-tΣi=1(1+Y)(1+Y)i×1-Y(1+Y)n在这一公式中,V是被评估房地产的收益价格。Ai是评估对象第i年的预期净收益。Y是折现率,t是净收益到达稳定的年限,n代表的是评估对象的收益年限,主要是以建筑物的寿命、土地寿命的较短者为准。(三)收益乘数法收益乘数法是将评估对象未来某一年的某种预期收益除以资本化率或者是乘以适当的收益乘数转化为价值的方法。(四)空间分析法空间分析法主要是从多角度立体地展现被评估房地产的区域位置等具体特征,结合房地产评估模型对评估对象进行评估的重要方法。其优点在于可以对被评估对象所在的环境进行分析,结合计算机批量处理的功能,节约运算时间,保证运算的效率,尽快地完成评估业务。这一方法的使用可以让企业快速完成数据收集和分析,使用这一方法对于房地产市场批量评估比较有效,可以为拆迁补助、开征房产税等提供便利条件[3]。(五)投资性房地产公允价值评估方法比较附表所示为投资性房地产公允价值评估方法比较的具体内容。 附表投资性房地产公允价值评估方法比较评估方法适

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