不动产相关税费是否可归并简化为物业税

资源类型:pdf 资源大小:17.00KB 文档分类:经济 上传者:姜子运

文档信息

【作者】 左莉莉 

【关键词】不动产 税费 物业税 

【出版日期】2005-05-05

【摘要】物业税的改革重点是对目前的财产税按照轻税、归并、简化的原则进行,但怎样归并、简化现有与房地产有关的各项税费成为一个值得研究的问题。本文从涉及不动产的几种主要税费入手,对其是否可以归并简化为物业税以及今后的改革走向进行了相关探讨。

【刊名】税务研究

全文阅读

一、关于契税对契税今后如何发展有不同的意见。有人主张改为物业税,有人认为应弃之不征。现在看来,停征契税并不现实,因为契税侧重于在财产发生转移时课征,与土地使用税、房产税等财产税种不会发生明显冲突或重复课征,所以还是以并行征收为好。另外契税收入已成为比较重要的地方税来源之一,而且征收目的明确,符合应能课税原则,也有抑制房地产投机行为的作用,所以一般不应贸然停征。改为物业税,则存在一个问题,契税在不动产流转环节征收,而物业税是定位在不动产保有环节征收,所以不能简单将其并入物业税中。如果仅将契税更名为不动产交易税,而还是按原来的规定征收,并没有实际意义。现行税法中涉及不动产转移的税种除了契税外,还有土地增值税、营业税、印花税。其中,土地增值税由于对增值额课税,可暂且先不考虑。营业税中对销售不动产和转让土地使用权征税的计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用,印花税中对不动产转让合同贴花的计税依据为合同规定的数额,这两者的计税依据虽然不完全相同,但是大体上可以归为不动产交易金额,与契税的计税依据相差不多。所以,改革契税也可以有这样一条思路:在不动产流转课税方面,将契税与营业税中对不动产转让、土地使用权转让行为征收的税以及印花税中对不动产转让合同的贴花三者合而为一,在不动产交易环节只征收一个税,而且,为减少高税率对不动产流转的扭曲,还应大幅降低不动产购置税的整体税率,这也符合简化税种、降低税率的税制改革要求。二、关于土地增值税土地增值税是对土地所有者的土地增值额课征的税收。从其课税对象看,实际上是对土地所产生的资本增益或资本利得课税,但这种增值或利得由土地而来,故仍归为土地税类。笔者认为,土地增值税不应并入物业税。原因很简单,目前我国税法规定的土地增值税是针对不动产流转环节征收的,而物业税是针对不动产保有环节征收的,两税的征收环节不同,谈归并缺乏可操作性。那么土地增值税该何去何从?有人主张取消,该观点认为土地增值税开征时被赋予了抑制炒买炒卖、调节房地产开发企业过高利润的重任,而从实际执行的结果看,并没有达到预期的目的。不仅如此,从西方发达国家的情况看,大都将土地增值税并入一般所得计征所得税,这是因为,这些国家对资本利得一般奉行非税或轻税原则,土地增值税本身也是因为这种资本而获得的利得,如对其课以重税,则对其他资本利得也应课以重税。另外,西方发达国家一般认为,土地增值部分在一定程度上是私人改良投资的结果,如果课税,会使土地所有者完全无利可图,则会不出售而保有土地,因而可能减少对土地的合理利用,影响资源配置效果。由于西方许多国家征收所得税或不动产转移税,对土地增值所得不再单设税种,以免重复课税以及使税制更为繁琐,所以有人认为,我国也完全可以效仿西方国家的做法,将土地的增值并入所得计征所得税,取消土地增值税。笔者认为,就我国目前情况来说,在短期内不应停止征收土地增值税。除了受我国特殊的历史环境和文化背景的影响之外,还有以下几点原因:1.根据涨价归公理论,土地自然增值部分并非土地所有者私人劳动或投资引起的,而完全是社会发展造成的,这部分增值应全部归公,以公平财富分配,并限制土地投机,抑制土地兼并。2.课税可平抑地价,限制土地投机,使投资转入其他经济产业,能够平衡整个国民经济的发展。1994年1月开始征收的土地增值税的目的就是要抑制土地投机和土地炒作,调节土地收益,在打击恶性土地投机行为上的确发挥了很大作用。3.土地增值税能够满足财政需要。土地增值不会是暂时的。在落后国家和地区经济起步时,土地自然增值一般呈急剧上涨之势;在经济持续发展的国家和地区,这种自然增值也是稳定增长的。这无疑为国家提供了一项税源。以我国为例,从1994年开征土地增值税以来,该项税收收入急剧攀升(见下表),势头不容小视。三、关于房产税、城市房地产税、城镇土地使用税相比较而言,国外房地产税收的一个突出特点是大多数国家对房产和土地合并征收房地产税,并且使用统一的税率。房和地本来就是不可分割的,房产的价值也在很大程度上取决于所处的地理位置。所以基于建立内外统一、土地和建筑物合并征收的单一不动产占有税(物业税)的原则,在城镇,应该合并现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这3种税都是针对不动产保有环节设计征收的税种,在简化税种的方针指导下,将三者合而为一,统一归入物业税中是理所当然的。是否将物业税的征收范围扩大至农村也是个颇有争议的问题。笔者认为,对传统经营方式的小土地使用者的农村住宅开征物业税是不合时宜的。因为农民的收入水平很低,经济负担却很重,如果连其房产都要征税,则进一步加重农民负担,还谈什么给农民减负?不过可以肯定的是,如果在农村推行物业税改革,应从减轻农民负担的角度出发,改革的范围会涉及现行的农业税、耕地占用税及其他税费等。四、关于土地出让金土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格,是土地使用权的交易价格,是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。有人主张用物业税代替土地出让金一次性交付的形式,即开征不动产税,同时取消土地出让金和土地出让制度。理由是,年租制可以降低房地产开发成本,降低房价,减轻购房者的负担,防止地方政府在土地出让中的短期行为等。表面上看起来,这些理由较为充分,但细加分析,却很难经得起推敲。第一,无论以哪种方式取得国有土地使用权,都必须按规定向国家支付土地价款(地价),包括土地征用费用、拆迁费用、土地开发费用(含配套费)和国有土地使用权出让金(政府土地纯收益),其中出让金占土地价款的25%左右。分期支付出让金在取得土地使用权前同样要付清土地征用费用、拆迁费用、土地开发费用(含配套费),只不过出让金部分可以根据合同约定通过折现按年支付,出让金与年租金在经济上相均衡。在地价中,土地征用费用、拆迁费用要补偿给原土地所有者或使用者,土地开发费用要支付给建设部门开发建设,都不太可能分期支付,而出让金仅占地价的25%,占房价的5%~10%,在房地产开发成本中所占比例并不高。因此,将出让金改为逐年收取不会明显降低房地产开发成本。年租金与出让金在经济上是均衡的,经济代价相同,因此,并不会减轻购房者的经济负担。第二,市场经济中,尽管地价对房价有一定影响,但不是房价的决定因素。根据经济学中的供求决定价格理论,房价是由房地产市场供求关系决定的,并非简单地服从成本加利润的定价方式。在一定区域,当房地产市场供求关系一定时,房地产市场价格相对稳定,房地产开发成本(包括地价、出让金)的变化只会影响开发商的利润,不会降低或抬升房价。有关部门不久前公布的《我国重点地区和主要城市2003年动态监测报告》也清楚地显示,虽然大多数城市地价和房价总体上呈上涨趋势,地价也确实随房价涨落变化,但地价的增幅普遍小于房价的增幅。北京、上海、广州等内地大多数城市的地价占房价的比例约为20%~40%,上海市2003年平均房价达到5118元/平方米,比2002年增长24.2%,其平均地价水平为2164元/平方米,只比2002年增长了5.34%,地价增幅约为房价增幅的1/5。同样,2003年北京市地价增幅也仅为房价增幅的1/5。可见,地价并非如某些人认为的是推动房价上涨的始作俑者。另一方面,开发商的利润却是不容小视的,从发达国家的情况看,房地产的平均利润一般约为5%,高的只有6%~8%,而在我国内地,普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率甚至达到30%~40%,远远高于其他行业的平均利润水平。第三,如果开征物业税的同时取消土地出让金,土地供应和交易不受限制,不用一次性交付土地出让金,那么在去掉资金准入这道门槛后,政府该如何分配土地资源呢?是凭关系、人情,还是根据政府官员的心情,会不会成为又一个滋生腐败的温床?发展商又该怎样才能拿到地皮呢?是凭实力还是凭关系?会不会出现土地垄断在少数人手中或土地滥用和浪费的现象?毫无疑问,如果改变现行的游戏规则,土地来源将会成为比资金来源更令人担心的问题。第四,关于有人提出地方政府土地出让中的短期行为是寅吃卯粮的说法,笔者认为,政府短视与否不在于是否一次性收取土地出让金,而在于政府对土地开发有无长远的计划,比如通过土地用途管制、规划、计划和农用地转用许可及严格土地出让金使用管理等方式进行管理。事实上,国际上一次性收取土地出让金的做法是相当普遍的。而且,单一采用分期收取出让金不仅治标不治本,而且会因为出让金的突然减少而严重影响到地方政府的运转。在目前的征税体制下,出让土地对于许多基层政府特别是县一级政府而言,是一项很重要的收入。据有关部门统计,近3年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半,有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。现在如果把这部分钱改成税,把要收的收入分解为40年~70年去收,当期的收入明显减少,会造成地方政府财政收入的严重不足,形成巨大的资金缺口。第五,我国的土地所有制与许多西方国家有很大的不同,我国的土地归国家和集体所有,土地所有权方面,还是应当继续坚持国有制和农村社区集体所有制。这是因为,中国特色社会主义毕竟不同于资本主义;土地公有制较之私有制更能体现我国土地资源的极端重要性和极端稀缺性的状况。国家是城市土地所有者,自然要收取土地使用权出让金。把土地出让金并入物业税,无法体现基本的国有土地所有权。综上所述,目前可以并入物业税的只有城市房地产税、房产税和城镇土地使用税,契税可同营业税与印花税相关部分合并简化,土地增值税、土地出让金应继续保留,按现行制度执行。不动产相关税费是否可归并简化为物业税@左莉莉$中央财经大学财政与公共管理学院不动产;;税费;;物业税物业税的改革重点是对目前的财产税按照轻税、归并、简化的原则进行,但怎样归并、简化现有与房地产有关的各项税费成为一个值得研究的问题。本文从涉及不动产的几种主要税费入手,对其是否可以归并简化为物业税以及今后的改革走向进行了相关探讨。(1)严剑峰《城市房地产税:一种优良的地方税种》,《财经论丛》2004年第4期。 (2)岳小武《当前土地资产管理的若干问题》,《地产市场》2004年第7期。 (3)米建国、庞凤喜《改革财产税制应成为完善地方税制的突破口》,《税务研究》2004年第4期。

1

引证文献

问答

我要提问