完善我国房地产税收体系的政策建议

作者:刘方 刊名:当代经济管理 上传者:贾建东

【摘要】阐述了我国房地产税收体系的基本情况,认为目前房地产税收体系存在的不足影响了房地产税收制度改革的进程。从国际经验看,多数国家和地区建立了较为完善的房地产税制,房地产税成为了地方政府的主要收入来源。现阶段,我国应加快房地产税立法,提高房地产税收法律法规层次,通过合理匹配"租"与"税",对现行涉及房屋和土地在开发、交易、保有环节的各类税负进行清理或者归并,将居民个人住房纳入征税范围,以及提高居民家庭第二套及以上住房流转环节的税负等,使房地产税收体系逐步成为地方财政持续稳定的收入来源,形成有效调节住房需求和财产收入分配的税收调控政策体系。

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一、我国房地产税收体系的现状、问题及影响(一)我国房地产税收体系的基本情况目前,我国已建立了以房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税等5种税种为主体,营业税、印花税等相关税种为辅的房地产税系结构,初步构建了覆盖房地产开发、保有、交易各环节的税收体系,在提高稀缺土地资源的集约利用水平、引导房地产资源合理配置和提高地方财政收入等方面发挥了一定的作用。近年来,耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税等项税收收入占地方税收收入的比重逐年上升,2013年已达到22.7%(见表1)。表1我国房地产税收体系的收入情况(单位:亿元)时间税种2010年2011年2012年2013年收入比重收入比重收入比重收入比重耕地占用税888.64 2.7%1 075.46 2.6%1 620.71 3.4%1 808.23 3.4%土地增值税1 278.29 3.9%2 062.61 5.0%2 719.06 5.7%3 293.91 6.1%城镇土地使用税1 004.01 3.1%1 222.26 3.0%1 541.72 3.3%1 718.77 3.2%房产税894.07 2.7%1 102.39 2.7%1 372.9 2.9%1 581.50 2.9%契税2 464.85 7.5%2 765.73 6.7%2 874.01 6.1%3 844.02 7.1%小计6 529.86 19.97%8 228.45 20.02%10 128.4 21.4%12 246.43 22.7%注:比重为该项税收收入占地方税收收入的比重。数据来源:根据《中国统计年鉴》(2011—2014)计算而得。(二)我国房地产税收制度存在的问题及影响从目前情况看,我国现行的房地产税收制度仍是经济转轨时期的过渡性安排,在很大程度上尚不能适应市场经济发展的需要,存在一些不足和问题,并造成了一定负面影响。第一,房地产保有环节税负偏轻流转环节税负偏重,不利于房地产市场健康发展。“重流转”会将开发阶段房地产开发企业负担的税费,转嫁到购房者身上,导致房地产交易价格居高难下;“轻保有”会造成税款大量流失,同时降低投机投资者的持有成本,也在一定程度上纵容了一部分人炒地、囤地、炒房等不正当的市场行为,从而不利于房地产市场健康发展。另外,由于当前对增量房设置的税种多、税负繁重,而忽视存量环节的税收征管,交易与否成了是否征税的决定因素,也使私下隐蔽交易的行为肆无忌惮,税务机关难以掌握真实情况,从而造成税收的流失。第二,房产税税权不足,使房地产相关税种收入不能成为地方财政收入的主要来源,导致地方政府变相增加相关收入。名义上我国将耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税列为地方税,但地方只有征税权,与其相关的税制基本要素的调整权绝大部分集中在中央,不利于地方政府通过房地产相关税收增加财政收入和调节经济。在实际执行中,地方政府往往变相增加房地产相关收入,例如在房地产开发环节除收取土地出让金和营业税、城市维护建设税等相关税收外,还要收50余项费用,通常总计约占房价的15%~20%。第三,房产税课税依据和税率设置不科学,难以发挥收入调节作用。从课税依据看,租房环节,房产税的计税依据为房产租金收入,由于目前房源分散以及征管信息系统建设不足,我国住房租赁环节税收征管难度较大,再加之征管不严,逃税漏税现象非常严重,个人住房租金税收收入甚少;从价计征时,房产税是按照房屋的原值一次减除10%至30%后的余值来计征,在房产价格波动的情况下,房产原值与房产的市场价值存在偏差,房产税的计税依据就与房地产市场价值

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