央行房贷新政实施对江西上饶房地产的影响

资源类型:pdf 资源大小:35.00KB 文档分类:经济 上传者:张静

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【作者】 许炳南 

【关键词】房贷新政 房地产市场 发展 

【出版日期】2005-05-10

【摘要】央行房贷新政的实施会给房地产市场带来什么变化?政府和金融部门如何调控房地产市场,促进房地产市场平稳健康发展?就这些问题,笔者通过对江西省上饶市房地产市场变化的深入调查,得出相关结论。

【刊名】武汉金融

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央行房贷新政出台,是国家宏观调控措施之一,房贷新政是为了保证房地产业持续、健康发展的需要,也是为了社会、经济和谐发展的需要。央行房贷新政的实施会给上饶房地产市场带来什么变化?政府和金融部门如何调控上饶房地产市场,促进房地产市场平衡健康发展呢?通过调查,我们结论如下:一、房价增长过快易形成“泡沫”近几年上饶市房地产呈现出快速发展态势。以2004年为例,全市完成房地产开发投资23.4亿元,同比增长20.8%。全市商品房施工面积为249.9万平方米,同比增长12.5%。全市商品房销售面积133.04万平方米,同比增长11.47%。房地产业的快速增长也强势推动了房价的过快增长。以在上饶市城区为例,2001年商品房均价约在每平方米800元左右,到2004年均价在1380元左右,平均每年递增18%;同期人均可支配收入从5417元上升到7573元,每年增长13.2%。相比之下,房价上涨幅度大于人均可支配收入的4.8个百分点。受上饶市区辐射影响,2004年上饶所辖11个县、市商品房涨幅都在12%左右。形成房价上涨过快的因素是多方面的,既有成本推动,又有需求拉动。从成本分析的角度来看:一是去年8月31日取消了协议出让土地,一律土地挂牌竞价,从基础上加大了房地产开发成本。据开发商反映,土地成本占房地产开发成本的30%至40%。二是建筑材料上涨加大了房地产成本。三是拆迁成本的增长提高了房屋成本,推动了房价上涨。从需求的角度来看:一是自1998年实行住房货币化分配以来,居民住房需求逐步释放,住房需求不断增加,应该说目前住房需求主体仍是为改善居住条件的住房消费需求。二是城镇化和旧城改造步伐的加快,使得住宅需求不断增长。但从上饶的情况来看,房价上涨的一个重要因素是外地投资者的推动。近几年来,随着上饶经济发展与花园城市的建设,上饶市的居住环境不断改善,上饶作为区域中心城市地位越来越突出,辐射功能也越来越显现,吸引了周边地区的居民来上饶市区购房。2001年上饶市区的购房户只有1.46%是外来购房户,而到了2004年就有28.4%是外地购房户;从购房的目的来看,投资置业的比重也在大幅度上升,2002年只占总购房的4.48%,而2004年近占到22%。从外地购房户和投资置业上升的比例来看,速度是惊人的。在很大程度上促使了上饶房价迅速上升,从而极有可能形成房地产“泡沫”。二、央行房贷新政将会促使房价“降温”房贷新政是否会让房价降温?这是老百姓最关心的问题。从长期来看,央行房贷新政将会促使房价“降温”。(一)开发商利润空间受挤压。在江西上饶饶城区,从事房地产开发企业有113家,占全市房地产开发企业48%,其中三级以上开发企业有35家。2004年,上饶城区商品房施工面积70.64万平方米,大约在90%左右属“大盘”住宅小区,起盘点在3万平方米以上,最大的30万平方米左右,这些“大盘”抗市场风险能力较强,近期内不可能出现房价下跌,甚至不排除个别“大盘”房价小幅上扬的可能。但长远来看,“大盘”同样会受“大气候”影响,开发商利润空间受到挤压的可能性进一步增大,饶城房价降温成为三、多方联手共促房地产平稳健康发展可能。面对央行的新利率政策,房地产界人士纷纷认根据国家宏观调控政策的要求,今年房地产行为,房价涨幅将会从此受到控制,但期望房价就此出业仍将是调控的重要行业,我们要以央行房贷新政现大幅回落则可能性不大。一些明智的开发商未雨出台为契机,结合上饶房地产业发展实际,对房地产绸缪,悄悄地在调整商品房供应结构、销售策略等来市场进行综合调控,以利长远。应对未来市场。(一)加大政府调控力度,确保居者有其屋。一是(二)投资者更加慎重与理性。房贷新政的直接增加经济适用住房和普通商品住房的建设和供应,作用就是改变了人们对房市的预期心理,市场需求从整体上降低房价。二是建立起具有中国特色的住将由旺盛转为平淡。这就是投资者普遍认为的“利房供应体系。各级政府要加强经济适用房的销售管空”,相当于股市“牛市”之后的调整期到来。因此,房理,杜绝高收入家庭购买经济适用房的现象发生,确价连年上涨的势头必将受到遏制,投资者可能持币保低收入阶层买到住房、中等收入阶层可购买普通待购,或见好就收,“吐出”已购商品房回供市场。突商品房、高收入阶层可购买高档住房。同时,建立起出表现在三个方面:一是投资更加慎重。上饶中支调完善的廉租房供应体系,使暂时买不起房的人居者查组通过问卷的形式,向600名不同阶层的市民进有其屋。三是理顺成本,控制普通商品房价格,对应行调查,调查显示:近一半的市民认为利率上调将增该进入房屋开发成本的要素进行明晰界定。四是加加还贷开支,还是缓一步看看楼市变化再说。只有强税收征管,改善税收征管办法。15%的市民表示房贷利率微幅上调没有形成实质性(二)着力抑制投机行为,确保市场规范有序。房的压力,今年的购房计划将照样进行;二是外来投资价过快上涨与投机行为密不可分。所以政府、银行要者更加理性。今年,随着国家宏观调控房地产市场力形成合力,联手打击房地产投机行为。从政府抑制投度的加大,比如央行房贷新政的出台,年内有可能继机行为来看:一是充分利用土地供应量、土地价格、续加息等,外地投资者对政策性风险担心增大,将会商品房价格之间的关系,适当增加土地供应量,降低打击他们投资房产的积极性,他们会开始寻求其它人们对房地产价格的预期值。同时,定期公布土地市的投资渠道,可能在合适的时候退出房市。从而他们场供求信息,防止部分房地产商囤积土地,恶意炒在上饶置业的比例将受到遏制。三是政策性风险影作。二是对购房不足一年即出售的,或者转售期房房响力加大。以居民个人住房贷款20年的购房者为号的,征以高额契税和所得税;对购买第三套(含)以例,该居民每月等额本息贷款额增加约50元。对上上住房的,提高交易契税。从金融部门抑制投机行为饶城区2004年人均可支配收入7573元的家庭来来看:对贷款购买第二套(含)以上住房的,提高首①说,增加的支出加重了家庭经济负担,所以对投资者付款比例,降低贷款成数,提高贷款利率。②对购买来说理性的选择是关键。房龄不足一年即进行转手的二手房的客户,银行不(三)银行房贷风险意识增强。央行房贷新政的提供转揭贷款支持。严格控制一户多贷,防范信贷③信号让江西上饶城市市民对未来楼市的预期心理更集中度风险。加理性。同时也对上饶市各商业银行进一步增加了(三)拓宽金融支持领域,规避银行房贷风险。运对房贷风险的认识。虽然上饶市个人住房贷款最低用金融机制支持房地产市场的健康发展,绝对不是首付款比例早就执行30%了,但是由于受到邻省尤简单的增加贷款,更重要的是拓宽金融支持领域。一其是浙江人消费观念的影响,上饶市90%的购房户是加大金融创新力度。准许开发商、建筑商等发行长是通过银行按揭贷款购房的,可见上饶市的房地产期债券以增加中期投资资金,支持开发商、建筑商等对银行贷款依存非常之高,所有的风险都集中在银发股上市以增强商品住宅建设的资本金,实行按揭行,银行的风险加大,也就是社会公众的风险加大。贷款证券化以降低(或分散)银行的贷款风险,发展截止2005年3月底,上饶市商业银行自营性个人住住房信托凭证以支持商品住宅的建设资金增加,推房贷款余额达25.23亿元,占整个中长期贷款比重进开发商、建筑商等公司并购,资产重组,提高它们的27%。应该来说这个比率确实高了,房贷新政已向资产质量竞争能力。二是加大调研分析力度。各金融人们发出一个冷却房市的信号,促使人们理性购房,部门要加强辖区房地产市场的调研分析,正确处理打击炒房,防止“泡沫”。据各商业银行房地产信贷部好有效防范房地产市场风险与保证房地产业的健康的负责人反映,他们普遍注意到央行良苦用心,针对快速发展的关系。▲央行房贷新政有可能影响房市发展的现状,正在研究规避房贷风险的有关措施。责任编辑:罗王君央行房贷新政实施对江西上饶房地产的影响@许炳南$中国人民银行上饶市中心支行!江西上饶334000房贷新政;;房地产市场;;发展央行房贷新政的实施会给房地产市场带来什么变化?政府和金融部门如何调控房地产市场,促进房地产市场平稳健康发展?就这些问题,笔者通过对江西省上饶市房地产市场变化的深入调查,得出相关结论。

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