美国房地产税制对我国房地产税制改革的借鉴

作者:迟丽华;王晓文 刊名:中国房地产 上传者:吴惠宁

【摘要】目前,作为新一轮税制改革,房地产税立法被列为税制改革进程而再次成为各方关注的焦点。美国已经建立了较为完善、稳定和成熟的房地产税收制度。从房地产业的可持续健康发展看,借鉴美国成功经验,完善我国的房地产税制改革具有深远的意义。首先探讨和总结了美国房地产税收制度体系的经验,然后对我国目前房地产税改革的问题与难点进行深入剖析,并提出了立足基本国情的房地产税制改革建议。

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1美国房地产税制的探讨与经验总结1.1税制要素美国对房地产保有环节征收一般财产税,美国现行的财产税主要是对土地和房屋等不动产征收的,即房地产税,是财产税的主要组成部分。美国房地产税征税对象是土地和房屋。税率决定权方面,美国的房地产税完全由地方自行制定。税率形式方面,采用相对简单又便于操作的比例税率。每年地方政府根据当年政府财政预算的要求,通过“倒挤”方式来确定税率。美国房地产税的税基是以房地产的评估价值的一定比例来确定,且由州政府负责完成这项工作。由于美国联邦和州之间执行分税制,房产税被划为地方主体税种,因此各州确定评估价值的一定比例的标准不尽相同。例如加利福尼亚州相关法律规定,以政府指定的专业评估机构确定房产的市场价格的40%为房产税的计税依据。1.2税收优惠政策美国制定的房地产税税收优惠政策是根据本国政治、经济、人文和地理等诸多因素综合的结果。既有实行直接减免税、税收抵免等形式,也有采用农场土地专项优惠、延期纳税等优惠形式,如表1所示。1.3房地产税收征管从立法权来看,通常由联邦和州行使,地方则没有税收立法权,仅仅根据州颁布的税法要求进行征收和管理。从税基评估与征管来看,主要由地方政府负责房地产评估和征管,这是因CHINAREALESTATE表1:美国现行房地产税收优惠政策为地方政府具有及时有效地掌握本辖区房地产信息的优势,从而合理地确定评估价值。房地产税制比较成熟的美国具备了完善的税基评估机制与领先的评估技术。由美国房地产估价协会负责管理估价行业,并制定评估理论与实务的《美国评估准则》。税基评估机构设置,美国房地产税评税机构采用由税务部门以外的政府部门负责的模式,将评估与征管分设,以确保结果的客观公平。税基评估方法主要选用两种类型,如表2所示。税基评估技术手段,通常采用批量评估技术。1.4美国房地产税制建设经验近百年来,美国对房地产税体系进行不断改革以适应地方经济社会发展的需求。目前,美国已经建立了较为完善、稳定和成熟的房地产税收制度。房地产税制建设经验总结概括如下:第一是从税收的分布结构来看,与房地产权转让环节的征税相比较,更加侧重于房地产保有环节的征税;第二是房地产税制的税种涉及了房地产的开发、转让和使用等多个环节,税种设置比较稳定,涉及面广;第三是征收范围广泛,除城镇外,还包括农村、农场建筑物和土地,以保证丰富、稳定的税源;第四是以房地产的市场价值(即资本价值)为核心的评估价值作为税基,充分考虑到级差收入与时间价值因素,遵循了税负垂直公平的原则;第五是税率设计为差别比例税率,由各州地方政府根据每年本地区财政预算确定税率,年度间税率不同;第六是建立了完善的不动产登记系统和信息共享机制。总之,美国的房地产税制结构不仅对房地产市税收优惠政策适用范围减免税优惠免税居民购买的第一套非经营性自用房地产,公共服务、宗教、慈善等非营利性机构的自用房地产,以及文化、科研、环保等事业性机构的自用房地产。减税税基减免通过直接缩小计税依据来实现,其措施之一是评估限制,即对税基评估价值的增长进行限制。税率优惠运用差别化比例税率,一般保持在0.8%-3%之间。免征优惠为了体现税收的公平原则,一般按一定标准对居民的普通住宅给予一定的免征优惠(包括免征面积和免征额)。延期纳税对于低收入者、残疾人及老年人等弱势群体,税务部门为照顾这些特殊人群,在一定范围内实行税负减免的优惠措施,如可以在申报联邦个人所得税时扣除房地产税。如果纳税人的财产价值出现大幅上升,且这种上升不是由于纳税人自身原因所造成的,纳税人可以根据这项财产的原有价值纳税,但需要将所纳税款和应纳税款之间的差额

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