投资性房地产公允价值评估的对策建议

作者:张秀珍;于静霞 刊名:中国证券期货 上传者:周伟

【摘要】目前部分上市公司投资性房地产后续计量采用了公允价值计量模式,那么怎样客观、公允地估计投资性房地产的公允价值,是会计行业及资产评估行业同时面临的一个新课题,本文对此提出了相应的对策。

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《企业会计准则第3号投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认,并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式,那么接下来要做的,就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段,我国评估市场起步时间较短,采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估,关键是怎样确定投资性房地产的公允价值?笔者认为应采取以下对策。1.完善配套制度建设,保证公允价值计量客观有效从我国目前情况看,中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》(财政部令第64号)等规定,规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法,规定了资产评估机构审批和监督管理办法,但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度,建议不断完善相应的规章、办法,健全配套的相应制度,保证公允价值计量客观有效。2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统目前,许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的,很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此,大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以,利用现代化的设备和科学的方法,对信息进行加工整理,建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库,向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务,企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。3.规范公允价值评估体系,确保公允价值的真实性采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估,笔者认为,首先,政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系,加强对评估工作的监督,禁止公司自己出具评估报告,对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价,可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次,由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的,在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估,必然会受到会计使用公允价值程度的影响,受会计制度约束。因此,要求评估师对会计准则有比较透彻的研究,因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果,所以,必需加强资产评估师的队伍建设。最后,加强资产评估机构的管理,有关部门应严格对评估公司的资质进行审查,并对其评估工作予以监督,对公允价值确认依据进行严格检验,杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为,确保公允价值的真实性。4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务,必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通,了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法,应优先采用市场法与收益法,当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时,应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例,选用交易案例时应当关注案例的可比性,重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用,应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配,租金收入与成本项目的匹配,合理确定净收益,应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用

参考文献

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