投资性房地产公允价值的评估分析

作者:孙旖旎 刊名:中国乡镇企业会计 上传者:周玉莲

【摘要】一、引言我国财政部2006年2月新发布的《企业会计准则》要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映。在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量;对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,

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会 计中国乡镇企 业 一、引言 我国财政部2006年2月新发布的《企业会计准则》要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映。在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量;对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这其中的公允价值是新准则为了实现与国际财务报告准则的趋同而引入的概念和计量属性。新准则的这些新的变化和规定,就对投资性房地产公允价值的估测方法提出了要求。 二、企业中投资性房地产范围的界定 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,投资性房地产应当能够单独计量和出售。因此企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。这里自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产,比如企业生产经营用的厂房和办公楼、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业生产经营用的土地使用权都属于自用房地产。而作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 根据企业会计准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。按照国家国土资源部1999年发布的《闲置土地处理办法》的规定认定为闲置土地的则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,也就不属于投资性房地产。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。其中以经营租赁方式出租的建筑物不包括企业计划用于出租但尚未出租的建筑物,应是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物。 在评估投资性房地产公允价值之前,确定了企业中具体作为评估对象的投资性房地产范围之后,还要确认采用公允价值模式计量投资性房地产所必须满足的两个条件。其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;其二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。那么如果企业的投资性房地产满足公允价值模式计量的条件,其公允价值具体价值量可以考虑应用资产评估学的三大评估方法来估测,即市场法、成本法和收益法。三、估测投资性房地产公允价值的方法分析 企业会计准则对投资性房地产的后续计量规定在资产负债表日企业应当采用成本模式,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而对于资产评估学中的成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法,具体指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除,从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。因而成本法在估测投资性房地产公允价值的实务操作中适用性不强。 根据采用公允价值模式计量的投资性房地产必须满足的两个条件,在估测其公允价值时可以采用市场法中的市场售价类比法。即在估测一宗投资性房地产价值时,以类似房地产作为参照物,依据替代原理,将待估房地产与类似房地产的近期交易

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