美、日、港对我国房地产税改革的借鉴

作者:岳爽; 刊名:时代金融 上传者:徐长英

【摘要】房地产税作为税收的一种,其最终目的是调整中央和地方财税分配体系。近日,我国在2018年两会工作报告中首次提出,健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。本文通过简要比较美、日、港三个代表性地区,探讨对于当前我国房地产税立法可借鉴的经验。

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一、美日港三地房产税的比较房地产税包括各种具有税收性质的基金和费用。它并不是一个单一税种,实质上来说是一个与房地产有关的税系。我国房地产业2017年的投资额为139734亿元,比上年增长3.6%。房地产业的飞速发展,使得房地产税己成为当前社会各界高度关注的焦点。在国际中,美国的房地产税经历了长期的发展和完善,是西方国家中房地产税制最完善的国家。日本的房地产税制是亚洲国家中发展较早的,且目前已经形成了一套比较成熟的税收体系。我国香港发展情况与大陆更为接近,且香港的房地产税收制度也已经过多年发展,诸多方面已日臻成熟。因此,我们选择对美国、日本、中国香港的房地产税征收进行进一步的研究。(如表)表美日港房地产税征收情况(一)美国美国的房地产税是典型的地方税种,是美国平衡地方财政预算的重要手段,使地方政府组织财政收入的能力得到了高效发挥。其立法目的是为了公共基础设施的建设,将财政收入的一部分投入到公共产品及教育上。从建国以来,美国就开始征收其房产税,到1792年有4个州实施,1798年通过的财产税法律也涉及了对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规。根据美国人口普查局的数据显示,2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。(二)日本日本经历过两次重大的房地产税收制度改革。80年代末日本的房地产泡沫严重。1991年,日本针对土地保有环节征收“地价税”,要求土地持有人须向国库缴纳土地保有税,此后,日本房地产价格迅速下跌,泡沫破灭。1998年亚洲金融危机时,日本为了刺激宏观经济,停止了对“地价税”的课征。在日本,地方只享有部分立法权,其立法权享有核心是中央政府。日本从1950年开始征收房地产税后,其在地方税总收入的占比一直保持在40%以上,是基层政府财政收入最重要的来源。日本城市土地资源短缺,因此其立法目的是有效制止土地的投机性交易、促进资源合理配置,从而对房地产市场进行调控。(三)中国香港香港地区和内地的土地均为公有制,使得香港地区的税制相对而言更具有参考意义。香港的房地产税分为差饷、地租和物业税三类。差饷是对房地产保有征收的税收,近年来税率为5%,约占香港收入的5%,占家庭支出的2%左右。现已经成为特区各级地方政府的主要财政收入。地租分季度预先缴纳,它的征收标准是差饷租值的3%,地租并不是一成不变的,地租随着差饷租值的变动而变化,它并不是一成不变的。物业税从1940年开始征收,税额是物业估定租值的5%,税率是每一纳税年度调整一次。二、国外房地产税经验借鉴第一,依法立税和依法治税。有效制止税收立法权的滥用,提高房地产税收的立法层次,同时适当放权给地方政府。因为最了解选区居民利益诉求的是地方政府,这样可以使得房地产税发挥最优的收益效果,同时有利于居民监督。第二,立法注重公平,在房地产设计上兼顾效率。制定房地产税法时,不管是美国,日本还是中国香港,都很注重立法公平原则,并且都遵循了税制宽容的理念,同时也是各国或地区完善财产税制追求的目标之一。同时在借鉴其他国家成熟的房地产税制设计基础上,针对我国“重流转,轻保有”资源配置效率较低的特征,应重新构建“重保有,轻流转”的征收格局,实现社会效率与公平。第三、推动税务机关改革。强化税务电子化稽查力度,增加税务人员,扩充其编制,准确及时采集房屋登记和交易数据,实现全国联网,实时查询。第四,构建合理的房产评估机构。为了保证评估的公正性,房地产税评估与征管机构要分开设置。可以通过政府招标的方式将评估这部分的工作交给专门的评估公司,或者设立专门的评估部门,对辖区内的房地产价值进行

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