试论国外房地产税制的借鉴和启示

作者:钟海英; 刊名:中国集体经济 上传者:夏红丽

【摘要】住房是伴随中国人一生的问题,无论是传统观念还是新时代的消费观念都是不可或缺的一部分,也正因为此,近些年来房地产行业有些长足的发展,不过,蓬勃发展是光鲜的,但这些光彩的发展背后却存在着一些很严重的社会和经济问题,例如:妨碍社会公平的长期稳定发展,使得经济效率严重降低等等,故而在我国经济和社会快速发展的浪潮之下,为了让经济体制得到更充分的完善,我国在房地产上的改革是必然的,也就是说房地产行业解决上述问题是必然的,文章通过对国外房地产行业的思想和观念进行深度剖析,从而取其精华去其糟粕提出了一系列在我国当前经济体制下可以借鉴的方式,为后续房地产行业发展提出一点建议以供查阅。

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一、当今我国在房地产税收方面存在的问题对于如今的房地产行业,最主要的问题是房价上涨问题,而对于这一问题,在当今中国最为主要的手段则是房地产行业中使用税收方式来解决,为了保证公平性原则下效率优先,我国政府在房地产税收上已经做出了很大的调整,但这些调整同样存在着部分的不合理性。(一)住房交易过程中的税收过于繁重导致的房价过高当前在我国,“批租”是我国政府主要采用的是土地使用制度,其主要意思在于在土地的所有权当属国家的制度下,土地 使用者可以通过采取向政府购买的方式,来获取一段时间内的土地使用权,而在这段时间使用完成之后,则必须无条件的交还给政府,并且在这段时间的使用过程中除去支付给政府的购买土地的资金之外,还需要一次性支付给政府土地所有的税收,从而来保证土地的价值。不过,虽然税收是制定给相关土地开发商,可实际上由于种种原因会将这一部分土地购买和土地税收所支付的高额费用转嫁给购房者身上,这一点在当今房地产行业屡见不鲜,买房中包含的税收五花八门,例如如今房价中包含的:房地产开发商的营业税收、印花税、房产税、使用城镇土地所带来的城镇土地的使用税,由于土地价值持续上涨产生的土地的增值税, 开发商企业盈利之后产生的企业的所得税,房地产占用的房产税以及城市房地产税,由于征用耕地产生的耕地占用税等等,本文通过在对当今一二线城市的调查中发现,当前的房价中,其税收费用和地产商的盈利利润竟然高达65%,而其实建筑成本却只有区区的35%左右,也正是因为这样不合理的繁重税收,直接导致了当前几年之内房地产行业的火爆,以及房价的成倍上涨以及全国购房者的叫苦不堪。(二)税收设计存在不合理的情况对于税收的合理性而言,主要体现在增值税这一项目之上,所谓增值税是指转让国有土地的使用权、土地地面之上的建筑物及其附属物,并根据这些东西在社会发展中的一定的增值比例进行计算的税收,在如今经济发展的浪潮之下,很多西方国家在此方面的税收上做的十分合理,他们会根据房产的现在价值和之后随着经济发展可能达到的价值进行评估,从而制定出合理的税收,可相对于我国,对于部分区域、县城、乡镇而言,实际上只会在乎目前的利益,并不会跟随经济发展和社会发展的眼光进行税收的增加,这样造成了大量的税收损失,并且可能由于此部分的损失为了弥补财政收入会增收部分其他税收从而导致更加严重的后果,不仅如此,除去不能正常按照土地资产以及资产的增值情况进行征税,很多区域、县城、乡镇主要采用的一次性征收土地使用的相关税务,这样的话严重加大了开发商进行土地开发的相关成本,从而间接的导致了房地产行业的持续虚高,严重影响了区域、县城、乡镇的正常发展。(三)对于国内国外的不同税收导致一律平等的原则丧失在房地产的税收政策中存在着很多不能一视同仁的税收规则,其中最为明显的当属城镇土地征用产生的城镇土地使用税和房地产税两种税收制度。对于城镇土地使用税收而言,其征税的范围仅仅包含了城市、县城和乡镇和工矿区域内国家和集体所有的土地,并不包括当前农村和集体所有的土地,也不包括外商投资的企业所占用的土地、以及外国企业在华办所占用的土地,当然这有利于引入外商投资,可实际上从经济学的角度而言,这种税收制度完全违背了一律平等的原则。而对于房地产税而言,其征税的主要对象是除农村房屋建筑之外,城市内部,县城之中,建制镇以及工业区、矿产区的房子,并且与城镇土地使用税收基本一致,此类税收只针对的是国内的单位和个人,并不涉及外商在我国投资的企业,以及外国企业在我国所建立的办事单位,与之不同的是,对于房地产税收来说也不包含外籍人员。由这两种税收制度可以明显看出来当前我国在税

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