基于上盖物业开发的城市轨道交通可持续发展模式

作者:林茂德 刊名:城市轨道交通 上传者:杨晓东

【摘要】城市轨道交通投资额大、回收期长、对政府投入依赖程度高,轨道交通企业能否可持续发展是长期困扰业内的难点问题。深圳地铁集团借鉴香港地铁的成功经验,通过轨道交通上盖物业开发,使轨道交通企业形成自我造血机制,轨道交通的投融资、工程建设、运营管理与物业开发步入自我发展、良性循环的运营状态,为国内城市轨道交通的可持续发展进行了有益探索。

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■ 一 、 “ 物 业 轨道 ” 发展模式是 国 内城市轨道 交通可持续发 ; 励最佳选择 ■ “ 物业 道 ” 发 顧式 的 实质是 上 盖物业与地铁线路建设 同 步规划 、 同 : 步设计 、 同 步施工 , 通过上盖物 业开发 为城市轨道交通提供有力 的 资金支持 。 、 一 腿贼 随 模使城市、—■ 轨道 交 通 的 可持续 发 展 受 到 严 峻挑 越来越 受到 城市土地资源 、 政府财力 和 不 足将加剧 与城市轨道交通建设 刚 性 用地需 求的 矛盾 , 并进 步制约其发展 。 、 政細聽 雑 。 国 内 一 般采取政 府投资 的 模式建设城市轨道交通 。 政府不仅需要利 用 财政资 金〒上盖物芈开考 城市轨道 过 甬 口 丨 才寺全串 居才苗 鹏合雜綱 辟贱拆迁 , 深圳 — —大 乂 ! 丨 大 丄、 市财政需承担的轨道交通三期建设规划 ‘ 深圳地铁集隱事长 林茂德 最终将给市政 城 市 轨 道 交 通 投 资 额 大 、 回 收 期 开发 , 使轨道交通企业形成 自 我造血机 、 企业融 资压 力 倍增 。 深圳 城 长 、 对政府投入依赖程度高 , 轨道交通 制 , 轨道交通 的投融资 、 工程建设 、 运 市轨道交通 一 期 工程的 资本金 为 企业 能 否可持续发展是长期 困扰业 内 的 营 管理与物 业幵发步入 自 我发展 、 良性 二 期 工程 因 同 时 兴 建 条线路 , 资 本 金难 点 问 题 。 深 圳 地 铁 集 团 借 鉴 香 港 地 循环 的 运 营状态 , 为 国 内 城市轨道交通 已 降至 需要企业通过银行信贷资铁的 成 功经验 , 通过轨道 交通上盖物业 的 可持续发展进行 了 有益探索 。 金弥补 建设资 金 的 不足 , 给未来经营带 来 了 巨 大 的 债 务 利 息 支 出 。 投 入 运 营 本金 , 而且可 以 赋予 轨道 交通 实施主体 阶段 , 其存在的主要 问 题有 以下三点 :后 , 由 于运 营 成本 、 财务成本高企 , 票 上盖物业 开发权 , 形成企业 新 的 利 润增 款收入难 以 支 付全部成本 , 还 需要 申 请 长点 , 相 应减少政 府对城市轨道交通项 、 开 发机制 不协调 。 主要 表现政府财政补贴 。 目 的 初期财政资 金投入与过程补贴 。 如 在建设规划在先 、 物 业 开 发规划在 后 ,深圳 市政府 出 让 的 幅土地总地价约 为 尚 未 形成轨道交通 与 周 边物 业开发 的 良二 ) 上 盖物 业 开 发 从 根本上解 决 亿元 , 将直 接转 为 对轨 道 交通 项 目 好互动 及协调机制 , 使得轨道交 通线路了 城市轨道交通 的投资融资 难题 的 建设资本金 。 在实施时沿线 的 土地 巳 经规划他 用 或 已 经批 出 , 很难进行综合 开发 , 相应 弱 化 城市轨道交通上盖物 业 开发 的优势 、 增 强企业 融资 能 力 。 通过上 了 上盖物 业 开发在 拓展城市发展空 间 、 集 中体现在 以 下方面 : 盖 物 业 开 发 , 项 目 公 司 除 了 获 得 政 府 提升城市效益空 间 、 改善城市生态空 间的 资本金外 , 更 为 重要的 是 能够将上盖 的主导作用 。 、 二 次 利 用 土 地 资 源 。 据 统 物 业 作 为 企 业 的 资 本 类 项 目 , 既 可 以 计 , 深 圳 地 铁 集 团 通 过 精心 策 划 , 已 融资 , 又可 以保值增 值 。 从 而 , 不断扩 、 项 目 公 司 不

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