我国房地产税制的国外经验借鉴与改革

作者:李敏 刊名:税务与经济 上传者:王锦穗

【摘要】近年来,房地产业已发展成为我国国民经济的重要支柱产业,房地产税收占税收总收入的比重快速提高。但是,我国现行房地产税收中还存在一些问题,如房地产开发和交易环节税费交叉混乱、税收政策不统一、税负不公平、偏小的规模不能满足地方财政需要、计税依据不科学、管理不到位,等等。因此,应借鉴国外的实践经验,进一步明确改革我国房地产税制的具体思路。

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一、我国现行房地产税制中存在的问题1房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉,制度混乱,费挤税现象严重。我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重,具体表现在:一是以税代租。城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施,税项中含有租的因素,征税混淆了税收与地租的界限。二是以费挤税。目前,我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多,且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看,有的地方各种收费(如城市基础设施配套费、商业网点费等)多达50多项。从收费比例上看,各项收费占销售收入的35%左右,相当于经营成本及费用的70%。收费过多,造成了多方面的消极影响:(1)导致房地产的高成本和高价格,严重扭曲了房地产商品的真实价值,直接加重了消费者的负担;(2)使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑,从而影响房地产开发规模和房地产市场繁荣;(3)抑制了真正意义上税收的培育和成长,“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用;(4)收费权力属于基层部门,较为分散,且缺少约束,容易形成一种竞争收费的态势,直接扭曲了收费的性质,变成了部门创收,更容易孳生腐败。据调查,我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十项,其中有经过中央和省级相关部门批准的合理收费,也有一些违规收费。其一方面是由于房地产税收体系不完善,所筹集的税收收入过少。而房地产税作为财产税的重要组成部分,其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的。房地产收入的不足必然使地方财政捉襟见肘,而由于税收管理权限的过于集中,地方政府通过调整税收制度来增收几乎没有可能。另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的,因此,一些地方税就披上了费的外衣。同时,由于收费单位所有制和管理上的弊端,其具有很强的内在膨胀倾向,最终形成收费泛滥、费挤税的状况[。1]2税收政策不统一。目前,我国房地产税收制度采取“内外有别,两套税制并存”的政策。具体表现在以下两个方面:(1)两套房产税制。对内资企业开征房产税和土地使用税,而对涉外企业则只开征城市房地产税,并且仅对房产征税,对地产不征税。(2)城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税费。3税负不公平。从计税环节来看,房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格,从而带动整个市场价格的上扬,制约市场正常的生产进程。另外,房地产保有环节税费种类过少,阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全,大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着,抑制了土地的正常交易,阻碍了划拨存量土地步入市场的进程,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费现象日趋严重。4房地产税收入规模偏小,不能满足地方财政的需要。我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税(外资)、城镇土地使用税和土地增值税作为地方性税种,收入规模偏小,不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对象无法隐藏,税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理,因此,在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位。如美国,房产税占财产税的6成,其税收收入占地方税收入的比重达到40%~50%。而我国房地产税开征以来规模一直偏小。例如,深圳特区2007年度房产税(深圳市已率先改革,内外资统一征收房产税)的入库额为88574万元,占地方税收总收入的5.4%,房

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