房地产税制的借鉴及其启示

作者:邓燕 刊名:上海房地 上传者:王军

【摘要】对房屋和土地开征的房产地税是许多国家重要的地方税收,为地方政府的各项服务和基础设施提供了资金支持。本文借鉴国际经验,提出我国房地产税制改革的若干建议。一、国外房地产税制的经验借鉴(一)国外房地产税制的基本情况目前,世界上许多国家都建立了

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November 2011 43 土地管理 对房屋和土地开征的房产地税是许多国家重要的地方税收,为地方政府的各项服务和基础设施提供了资金支持。本文借鉴国际经验,提出我国房地产税制改革的若干建议。 一、国外房地产税制的经验 借鉴 (一)国外房地产税制的基本情况 目前,世界上许多国家都建立了较为完善的房地产税制,房地产税已成为各国地方政府重要的财政收入来源。从税收分布结构来看,国外重视对房地产保有环节的征税,而对房地产权属转移环节实行轻税政策,如英国,直接来自于房地产转让的税收仅占全国税收收入的1%~2%,而来自房地产保有的不动产税却占总税收的30%。从计算依据看,大多数国家趋向于按房地产的市场价值征收房地产税,使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。房地产价值的估算是美国房地产税制度的核心。经过多年的发展,美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门,并形成系统的估价标准和估价方法体系。从征管权限来看,地方政府拥有较大的税权和财权,如美国,房地产税法由各州制定,各州可根据本州财政预算情况和税基确定计税依据、税率幅度及减免税等要素。从征管手段来看,大多数发达国家建立了完善的房地产产权登记制度、公开查阅制度,健全的房地产估价制度以及有效的处罚和法律救济制 度,并辅之高效的房地产勘察,为房地产税顺利实施提供有效保障。 (二)国外房地产税制的共同特征 第一,房地产税大多为地方政府收入,并且地方政府有税基评估、税率设定和征收以及税收优惠政策制定的权利。在房地产税管辖权的设置上,国家或州(省)有立法权力,各地方政府则可以在税法的框架下进行房地产税征收管理。 第二,房地产税评估与征管机构分开设置,保证评估的公正。由于房地产税的特殊性,税基的评估需要很多的数据以及专业的评估师队伍,因此,各国通常会成立专门的评估部门负责定期对辖区房地产价值进行评 估。而通过政府招标采购的方式将评估工作交给专业的评估公司,对于一些地区来讲也是很好的选择。 第三,房地产税以评估价值作为税基。根据“受益税”理论和“价值捕获”理论,按照评估价值征收房地产税可以使政府获得由于公共设施改善带来的房地产增值,以用于公共产品的提供。 第四,各国都通过不同的形式对低收入群体进行税收优惠,包括税收减免、免征额、税基增长上限等方式。税收优惠会减轻低收入群体的税收负担,但是也存在一些问题,如影响房地产税税收规模、影响居民、企业的选址,带来不公平。 二、我国现行房地产税制主 要缺陷 (一)现行房地产税征收范围不够广泛 作为财产税中最基本的房产税,没有包括个人所有的非营业性房产项目。随着我国近年来经济的持续发展,个人拥有的住房在整个房地产市场中所占比例不断上升,并成为个人财富的一种象征。不对自有非营业性住房征税,不能实现房地产税调整房地产市场运转和房地产收益分配的功能。另外由于仅对城镇土地征收土地使用税,征税的范围非常有限。随着农村城市化水平不断提高,一些地区已具备了城市的功能,尤其在经济发达地区,农村的房产规模急剧扩大,经营 房地产税制的借鉴及其启示 房地产金融 文 / 邓燕 November 2011 44 土地管理 用房快速膨胀,完全可以作为国家的稳定税源。 (二)部分税种的计税依据不合理现行房产税按照房产原值减除10% ~ 30% 的比例后的余值依 1.2% 的税率计征,房产原值是“固定资产” 科目中记载的房屋原价,折余价值依据的是历史成本。这种计税方法,没有考虑房产后期的升值因素,不能反映房产的市场价值,使得房地产税收入无法随着房地产的升值而增加,政府不能充分参与房地产价值增值的分配。现行城镇土地使用税是

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